房產稅在很多財務人員的思想中是一個簡單的稅種，在日常稅務處理中，一些細節容易被忽略，導致稅務處理失誤。

　　眾所周知，房產稅有兩種計征方式，分別是從租計征和從價計征。

　　相對而言，從租計征是比較簡單的，計稅依據也比較明確，就是租金。

　　我們知道，從價計征房產稅的計稅依據是房屋的余值，而房屋余值=房屋原值*（1-10%~30%），那么房產原值怎么確定呢？

　　房屋原值的定義：

　　根據《廣東省房產稅施行細則》，房產原值是指納稅人按照財務會計制度規定，在帳簿記載的房產原值。

　　需要注意的是：

　　1、對納稅人未按財務會計制度規定記載，房產原值不實和沒有原值的房產，由房產所在地稅務機關參考同期同類房產核定。

　　2、同時，根據財稅〔2008〕152號對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。

　　一、確定房屋原值時需要注意的幾個問題：

　　1、關于地價的規定

　　根據財稅〔2010〕121號：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

　　剛才提到一個名詞“容積率”，對于房地產行業而言這個名詞不陌生，宗地容積率＝建筑面積÷土地面積，舉個例：

　　一塊土地的面積是10萬平方米，在土地上建造了2萬平方米的房屋，那么宗地容積率=2÷10=0.2；如果是宗地容積率是0.2的房屋，需要按照房產建筑面積的2倍即4萬平方米計算地價的。假如地價是1億元，那么需要計入房屋原值的是4000萬元。

　　2、房屋附屬設備和配套設施的計稅規定。

　　根據國稅發〔2005〕173號：

　　a.為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

　　b.對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

　　二、改擴建對房屋原值的影響

　　納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　參考《廣東省稅務局關于印發房產稅、車船使用稅若干具體問題的解釋和規定的通知》（[87]粵稅三字第006號）：

　　關于擴建、改建裝、修房屋的征稅問題

　　（l）己稅房產進行擴建、改建、裝修竣工后的原值不論是否比原有的原值增加或減少，在納稅有效期內，都不進行補稅或退稅，在下一個納稅期才按擴建、改建、裝修后的房產原值計稅。

　　（2）擴建、改建、裝修房屋的竣工掌握問題（什么時候視為竣工呢？），如果是委托施工單位施工的，以工程驗收完畢后計算，如果是自行施工的，以工程完工計算。有的工程由于各種原因長期不進行驗收的，應以建筑完工后視為竣工。

　　也就是說在擴建、改建、裝修的過程中，不改變房產稅計稅基礎，從下一個納稅期才按擴建、改建、裝修后的房產原值計稅。

　　三、地下建筑應稅房產原值的確定

　　根據：財稅〔2005〕181號：

　　a.凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。

　　b.那么如果是單獨建造的地下建筑物，地下建筑應稅房產原值的確定呢？

　　如果是工業用途房產，按房屋原價的50～60%，確定應稅房產原值

　　如果是商業和其他用途房產，按房屋原價的70～80%確定應稅房產原值

　　也就是說打折，折扣具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在規定幅度內自行確定。

　　需要注意的是：如果是單獨建造的地下建筑物是可以享受折扣優惠的，但是如果是與地上建筑物相連的建筑物則是沒有折扣優惠需要按照地上建筑物的相關規定計算房產稅的。

　　四、房產稅特殊業務稅務處理的規定：

　　1、房屋轉租收入，是否需要繳納房產稅？