房地產(chǎn)企業(yè)在計算開發(fā)產(chǎn)品成本時，財務(wù)人員對配套實施如何核算還存在迷糊的地方，需要加以厘清。

　　一、配套實施成本核算對象的確定

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第十七條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：
　　1、屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。
　　2、屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。第十八條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。

　　分析以上規(guī)定，我們認為，房地產(chǎn)企業(yè)的配套實施可以分為公共配套實施和單獨核算成本的配套實施。所謂公共配套實施，必須同時具備四個條件：一是在開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的；二是獨立建設(shè)的；三是非盈利性質(zhì)的；四是無償贈予地方政府、政府公用事業(yè)單位的，或產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的。所謂單獨核算成本的配套實施，或者屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的。對于郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施三類公益性配套實施，稅務(wù)上則明確規(guī)定需單獨核算成本。

　　也就是說，作為公共配套實施的配套實施在企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本計算過程中，是作為過渡性成本核算對象，是為他人做嫁妝，其暫時歸集的成本費用最終需可售開發(fā)產(chǎn)品承擔；而單獨核算成本的配套實施就是最終的產(chǎn)品成本計算對象。

　　二、配套實施成本的歸集與分配

　　作為過渡性成本核算對象的公共配套實施，其成本的歸集包括6項內(nèi)容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)間接費和借款費用。歸集各項支出時，借記“開發(fā)成本—某公共配套設(shè)施—土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等”科目，貸記“銀行存款”或“應(yīng)付賬款-工程款”等科目。

　　由于公共配套實施是為可售開發(fā)產(chǎn)品服務(wù)的，其身上承擔的6項成本項目都應(yīng)由可售開發(fā)產(chǎn)品負擔，通過二次成本計算分配，搖身一變成為開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本科目下的“公共配套實施費”明細，而做為過渡性成本對象的公共配套實施，長沙工商稅務(wù)，其歸集的6項成本項目則“香消玉損”。會計分錄為：借記“開發(fā)成本—某開發(fā)產(chǎn)品—公共配套實施費”科目，貸記“開發(fā)成本—某公共配套實施—土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等”科目。

　　案例1、甲房地產(chǎn)企業(yè)在A地塊上同時開發(fā)普通住宅和別墅，配置了居委會和派出所作為公共配套實施，2017年項目完工，公共配套實施成本40萬元，普通住宅和別墅建筑面積分別為1萬和3萬平方米。

　　分析：

　　居委會和派出所作為公共配套實施，可以作為一個過渡性成本對象，歸集成本時：

　　借：開發(fā)成本—公共配套實施—土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等40

　　貸：銀行存款等40

　　開發(fā)產(chǎn)品住宅和別墅完工，按照開發(fā)產(chǎn)品的建筑面積進行分配時：

　　借：開發(fā)成本—普通住宅—公共配套實施費10

　　—別墅—公共配套實施費30

　　貸：開發(fā)成本—公共配套實施—土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等40

　　實務(wù)中，有房地產(chǎn)企業(yè)配套實施建設(shè)滯后于開發(fā)產(chǎn)品建設(shè)，稅務(wù)上如何處理呢？

　　31號文第三十二條第二款規(guī)定，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。