今天有人問，土地出讓金計征契稅是按不含稅嗎？

　　我們先看一下依據(jù)，根據(jù)《關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第一條規(guī)定，長沙工商代辦，計征契稅的成交價格不含增值稅。第五條規(guī)定，免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

　　總結(jié)：通過上述文件可以知道，一般情況下計征契稅的成交價格是不含增值稅的，免稅情況下計征契稅時成交價格是不扣減增值稅的。

　　我們再結(jié)合一下企業(yè)取得土地使用權如何繳納增值稅情況來分析一下：

　　出讓土地使用權：

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，免征增值稅。

　　轉(zhuǎn)讓土地使用權：

　　第一種情形：正常繳稅

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權或者使用權的業(yè)務活動。無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn)，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權，包括土地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和其他自然資源使用權。2016年5月1日到2019年3月31日轉(zhuǎn)讓土地使用權，稅率為11%，從2019年4月1日起稅率降為9%。

　　第二種情形：簡易計稅

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

　　第三種情形：免稅

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第三十五款規(guī)定，將土地使用權轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。同時根據(jù)《財政部稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）規(guī)定，納稅人采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式將承包地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征增值稅。

　　第一條第三十六款規(guī)定，涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權，免征增值稅。

　　第四種情形：不征稅

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，下列項目不征收增值稅：（5）在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權轉(zhuǎn)讓行為。