增值稅納稅人按經(jīng)營(yíng)規(guī)模以及會(huì)計(jì)核算的健全程度劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。小規(guī)模納稅人只能適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一般納稅人的新項(xiàng)目和選擇一般計(jì)稅方法的老項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅征收方式按是否可以扣除土地出讓金分為全額征稅和差額征稅兩種。

全額征稅方式適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的（包括小規(guī)模納稅人和一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的老項(xiàng)目），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的（包括一般納稅人新項(xiàng)目和選擇一般計(jì)稅方法的老項(xiàng)目），按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額，即差額征稅。

由此可以看出，房地產(chǎn)業(yè)增值稅差額征稅適用主體是指適用一般計(jì)稅方法的一般納稅人（以下稱“差額征稅納稅人”）。

二、扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓土地支付的土地價(jià)款的范圍，目前包括差額征稅納稅人在取得土地時(shí)向政府部門或個(gè)人支付的土地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。

（一）向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

可扣除的土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。

（二）向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

（三）向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。

差額征稅納稅人扣除向其他單位或個(gè)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

對(duì)“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價(jià)款，按照土地面積在不同項(xiàng)目中進(jìn)行劃分固化；第二步，對(duì)單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，要按照該項(xiàng)目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進(jìn)行計(jì)算扣除。

三、扣除時(shí)間

差額征稅納稅人的土地價(jià)款的扣除時(shí)間應(yīng)為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的當(dāng)期。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題請(qǐng)參見《銷售商品房增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間探析》一文的辨析。理解差額征稅納稅人的土地價(jià)款的扣除時(shí)間要注意兩層含義：

1、土地價(jià)款并非一次性從銷售額中全扣，而是要隨著銷售額的確認(rèn)，逐步扣除。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是，要把土地價(jià)款按照銷售進(jìn)度，在不同的納稅期分期扣除，是“賣一套房，扣一筆與之相應(yīng)的土地出讓金”。

2．允許扣除的土地價(jià)款包括新項(xiàng)目和選擇一般計(jì)稅方法的老項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，如果選擇適用一般計(jì)稅方法，其2016年5月1日后確認(rèn)的增值稅銷售額，也可以扣除對(duì)應(yīng)的土地出讓價(jià)款。

四、稅款計(jì)算

（一）預(yù)繳增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，長(zhǎng)沙公司注冊(cè)，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)收款預(yù)繳稅款的行為不屬于納稅義務(wù)發(fā)生行為，只填寫預(yù)繳稅款申報(bào)表，不作為銷售收入進(jìn)行申報(bào)。待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間后確認(rèn)銷售收入再申報(bào)增值稅，同時(shí)扣除已預(yù)繳的增值稅款。

預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的售房款。包括：一、分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的預(yù)收款（因?yàn)槿钊〉靡惨潞箝_票，確認(rèn)應(yīng)稅收入，因此也可以叫做預(yù)收款）。定金屬于預(yù)收款，誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金在未簽訂合同前不屬于預(yù)收款。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。