近日有財稅會員咨詢這樣一個問題：

公司原股東把持有本公司100%的股權轉讓給了新的股東，由于本公司名下大部分資產是房產和土地，原股東和本公司是否需要繳納土地增值稅呢？

1相關政策規定

1、《土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）的規定

第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

2、《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）規定

第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

通過上述規定可以看出，以出售或者其他方式有償轉讓房地產行為的納稅人，應當依照條例規定繳納土地增值稅。

在會員咨詢的股權轉讓業務中，原股東轉讓的對象是股權，不是房產和土地，被投資企業在此過程中，名下的房產和土地也沒有發生出售或者其他方式有償轉讓的行為，因此，長沙公司注銷，原股東和被投資企業都不需要繳納土地增值稅。

2實務處理

這么分析的話，看起來是個很簡單的問題啊，實務中真的果真如此嗎？

我們接下來再看一下國家稅務總局的三個批復文件：

1、國稅函[2000]687號

國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復   

國稅函[2000]687號 

廣西壯族自治區地方稅務局：

你局《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的請示》 （桂地稅報〔2000〕32 號）收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100 ％的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅

國家稅務總局

二〇〇〇年九月五日

2、國稅函[2009]387號

國家稅務總局關于土地增值稅相關政策問題的批復

國稅函[2009]387號

廣西壯族自治區地方稅務局： 

你局《關于土地增值稅相關政策問題的請示》（桂地稅報[2009]13號）收悉。

鑒于廣西玉柴營銷有限公司在2007年10月30日將房地產作價入股后，于2007年12月6日、18日辦理了房地產過戶手續，同月25日即將股權進行了轉讓，且股權轉讓金額等同于房地產的評估值。

因此，我局認為這一行為實質上是房地產交易行為，應按規定征收土地增值稅。

國家稅務總局

2009年7月17日

3、國稅函[2011]415號

國家稅務總局關于天津泰達恒生轉讓土地使用權土地增值稅征繳問題的批復

國稅函[2011]415號

天津市地方稅務局：

你局《關于天津泰達恒生轉讓土地使用權土地增值稅征繳問題的請示》（津地稅辦〔2011〕6號）收悉。

經研究，同意你局關于“北京國泰恒生投資有限公司利用股權轉讓方式讓渡土地使用權，實質是房地產交易行為”的認定，應依照《土地增值稅暫行條例》的規定，征收土地增值稅。

國家稅務總局

2011年7月29日

　　正是由于上述三個文件的存在，導致實務中征納雙方產生了很多爭議問題，通過分析上述三個批復，我們會發現：國家稅務總局只是批復應該應依照《土地增值稅暫行條例》的規定征收土地增值稅，但并未具體明確由誰繳納土地增值稅，再結合我們對《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的學習來看，實際持有房產和土地的被投資企業并沒有發生房產和土地出售或者其他方式有償轉讓行為，那么為何繳納呢？原股東只是轉讓了股權，也不應該繳納啊！

　　我們再結合一個司法判決案例，看一下司法方面上對這個業務是如何界定的。

　　在中華人民共和國最高人民法院民事判決書[(2014)民二終字第264號]中，上訴方瑞尚公司不服原審判決，提起上訴，在其上述理由中稱：“……首先，以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓目的的行為屬于典型的規避法律的行為。一方面規避了我國稅法對于土地使用權轉讓交易的稅收規定。股權轉讓只需繳納企業或者個人所得稅等少數稅種，而避免繳納了土地使用權交易中應繳的契稅、營業稅和土地增值稅等稅款；另一方面規避了房地產法對于不得非法轉讓土地使用權的規定。由于股權轉讓不涉及土地使用權權屬變更，因此當事人無需辦理使用權的變更登記，而只進行股東變更登記。因此，以股權轉讓方式實現土地使用權轉讓目的的行為其內容實質性違法，應當認定其為無效。其次，本案三份股權轉讓協議與在工商登記機關備案的股權轉讓合同約定不一致。兩份股權轉讓協議的轉讓價款明顯低于實際執行的轉讓協議的約定，采取平價轉讓股權的假象，其目的也是規避國家稅法，逃避個人所得稅，是不合法的。