全面營改增后，企業或投資者以國有土地投資入股中的國有土地有兩種國有土地情形：一是2016年4月30日之前購買或受讓的國有土地；二是2016年5月1日之后購買或受讓的國有土地。這兩種國有土地發生的投資入股行為涉及投資方和被投資方的稅務處理有所差異。

　　（一）投資方涉及的稅務處理

　　1、增值稅的處理

　　（1）以國有土地投資入股視同轉讓必須繳納增值稅

　　①相關稅收政策分析

　　財稅［2016］36號文件附件一《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規定：“銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。”同時第十一條規定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經經濟利益。”

　　財稅［2016］36號文件附件二《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第四款“進項稅額”規定：“適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。”

　　基于以上稅收政策的規定，企業將無形資產、不動產投資入股換取被投資企業的股權行為屬于有償取得“其他經濟利益”的行為，且被投資企業取得不動產包括接受投資入股形式取得的不動產，其進項稅額同樣準予從銷項稅額中抵扣。這就意味著投資企業以不動產投資應作為銷售繳納增值稅，并可計算銷項稅額、開具增值稅專用發票交給被投資企業作為抵扣進項稅額的憑據，而且以不動產投資入股行為列入了增值稅“銷售不動產”稅目的征稅范圍。因此，企業以無形資產、不動產投資入股行為，應按有償銷售不動產、無形資產行為征收增值稅。

　　②分析結論

　　通過以上稅收政策分析，企業將國有土地投資入股視同有償轉讓國有土地的行為，應繳納增值稅。

　　（2）將國有土地投資入股的增值稅處理方法

　　①將2016年4月30日前取得的國有土地使用權投資入股的增值稅處理

　　《關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第二條規定：“納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅”。基于以上稅收政策規定，企業將2016年4月30日前取得的土地使用權，投資入股到被投資企業名下，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。投資者給被投資企業開具全額的增值稅專用發票，被投資企業可以抵扣增值稅進項稅額。

　　②將2016年4月30日后取得的國有土地使用權投資入股的增值稅處理

　　《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件二第10條規定：“房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額”。從文件中可見，能減去土地使用權原價的情形只針對“自行開發的房地產項目”。《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第二條規定：“自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。”基于以上稅收政策規定，財稅［2016］36號文件附件二第10條“能減去土地使用權原價”計稅增值稅的情形只限于選擇一般計稅方法計征增值稅的一般納稅人的房地產開發企業銷售其開發的房地產項目，不包括轉讓2016年4月30日后取得的國有土地使用權的情形。另外，《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號中規定的簡易計稅情形也未包括轉讓2016年4月30日后取得的國有土地使用權的情形。