一、基本規定

　　財稅【2016】36號規定，納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

　　收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

　　一個前提：發生應稅行為。

　　三個時點：一是收訖銷售款；二是取得索取銷售款憑據；二是先開具發票（預收款發票除外）。

　　收款和開票，均是以發生應稅行為作為前提的，不要被先開票這句話誤導，而否定發生應稅行為這個前提條件。不能把先開具發票作為確認納稅義務發生的唯一條件。

　　二、湖北國稅《營改增政策問題集》

　　納稅人發生應稅行為是納稅義務發生的前提。房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。

　　在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。

　　以交房時間作為房地產公司銷售不動產納稅義務發生時間，主要是基于以下幾點考慮：

　　一是可以解決稅款預繳時間與納稅義務發生時間不明確的問題；

　　二是可以解決房地產公司銷項稅額與進項稅額發生時間不一致造成的錯配問題（如果按收到房屋價款作為納稅義務發生時間，可能形成前期銷項稅額大、后期進項稅額大、長期留抵甚至到企業注銷時進項稅額仍然沒有抵扣完畢的現象）。

　　三是可以解決從銷售額中扣除的土地價款與實現的收入匹配的問題。

　　三、如果發生應稅行為這個前提發生變化，即未按合同約定交房，如何處理？

　　1.提前交房：合同約定時間與實際交房時間孰早原則。

　　具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準。

　　2.延遲交房：房企原因，實際交房時間；業主原因，合同約定交房時間

　　安徽國稅：增值稅納稅義務確定的前提是納稅人是否已發生應稅行為。對以買賣方式轉讓的不動產，長沙公司注銷，應對照《商品房買賣合同》上約定的交房時間，房地產開發企業與購買方在合同約定的最遲交房時間之前完成房屋交付手續的，以實際交付時間作為納稅義務發生時間。因房地產開發企業原因造成延遲交房的，以實際交房時間作為納稅義務發生時間；因購買方原因未按合同約定完成不動產交付手續的，以合同約定的最遲交房時間作為納稅義務發生時間。

　　問：房地產企業與客戶簽訂銷房合同，約定2017年3月31日交房，現因客戶辦理按揭貸款遲遲下不來，請問房地產企業是否應按合同約定的日期確認納稅義務發生時間？還是等貸款下來實際交房確認納稅義務發生時間？確認的依據是什么？

　　答：對買方違約造成合同無法如期履行的，應按照實質重于形式的原則，以實際交房時間作為納稅義務發生時間，而不能以合同約定的交房時間作為納稅義務發生時間。

　　分析：實務中，購房者已按合同約定付清款項，交房時因在外地等各種原因未能及時辦理交房手續的，比較常見。雙方已具備交房條件，只是因未能辦理交房手續的，房企就要按合同約定交房時間確認銷售。

　　而按揭貸款在辦理時，因個人信用、或者尚有貸款未還清等情況，未能辦妥按揭貸款，可能會退房，合同不一定能夠得到履行，并不具備交房條件，以實際交房時間來確認。

　　當然，如各省有具體規定的，應以當地規定為準。

　　四、對以投資、分配利潤、捐贈、抵債等方式轉讓的不動產