近幾年，房地產行業在政府調控之下，融資渠道愈來愈窄。

　　我們注意到，在“棚戶區”、“城中村”改造過程中，參與土地一級開發的房地產企業，同時也承擔著保障性住房建設等任務。

　　為了完成上級政府下達的保障房建設任務，各級地方政府親自“披掛上陣”，并親自操刀由省一級的政府投融資平臺作為融資方，向金融機構統一融資貸款后，再將貸款分配下達給各省轄市的政府投融資平臺，直至區縣級政府的投融資平臺，用于“棚戶區”、“城中村”改造拆遷補償和安置房建設之用。

　　這原本是一件“利國利民”的好事情。

　　但是在增值稅、企業所得稅、土地增值稅的現行政策下，最終的貸款使用者----房地產開發企業，在政府主導下承擔的“統借統還”融資利息，因利息費用發票難以取得，而被稅務機關納稅調整的事情時有發生。

　　主要原因是：省級政府主導下的統一融資的主體是省級政府的投融資平臺A，也是金融機構對應的名義貸款人。但是貸款資金的實際使用人是與區縣級政府投融資平臺簽訂承建合同的、實際承擔土地一級開發的房地產開發公司D。

　　最終的貸款使用人，也是利息費用的實際承擔人是房地產開發公司D。

　　房地產開發公司D按照規定償還貸款，并實際支付利息給區縣級政府投融資平臺C后，區縣級政府投融資平臺C即時將本金和利息轉付給省轄市政府投融資平臺B，再由省轄市投融資平臺即時將本金和利息轉付省一級政府投融資平臺A，省一級投融資平臺即時將本金和利息償還給金融機構。

　　在以上的貸款發放和償還本息的過程中，省、市、縣的三級政府投融資平臺A、B、C，充當的都是一個“橋梁”，中間并無利益留存。

　　但是在現行的增值稅政策下，金融機構收到省級政府投融資平臺A的利息時，向A開具利息發票，房地產開發公司D在實際支付了利息后，無法取得利息發票，只能取得向C支付利息款項的銀行付款憑證。

　　按照企業所得稅稅扣除憑證管理的有關規定，如果想在稅前扣除利息支出，必須要取得合法有效的扣除憑證。土地增值稅清算中，利息據實扣除情況下，也需要有合法有效的扣除憑證。

　　因為貸款屬于增值稅的應稅項目，所以就必須要取得那一張令人愛恨交織的利息發票。

　　但是如果想要把利息費用發票從A傳遞到D,中間的B和C是兩個不可繞過的存在。

　　但是如果想順利地把利息發票從A→B→C→D，其中的A、B、C三家投融資平臺都要分別按照貸款服務繳納一次增值稅。即A→B一次，B→C又一次，C→D再一次，一共又要繳納3次增值稅。

　　結果可想而知！

　　A、B、C三家平臺，沒有落到任何好處，反而還要承擔不菲的貸款利息增值稅，莫不是一片好心，結果做了“驢肝肺”。

　　最佳的解決辦法，長沙代理記賬，是參照統一集團內部“統借統還”的增值稅免稅政策。

　　《財政部國家稅務總局關于全民推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）的附件3：《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》中明確：統借統還業務中，企業集團或企業集團中的核心企業以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業集團或集團內下屬單位收取的利息，免征增值稅。

　　統借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應全額繳納增值稅。

　　并將“統借統還”明確為以下兩種情形：

　　第一種是企業集團或者企業集團的核心企業向金融機構借款或對外發行債券取得資金后，將所屬資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位，下同），并向下屬單位收取用于歸還金融機構或債券購買方本息的業務。

　　第二種是企業集團向金融機構借款或對外發行債券取得資金后，由集團所屬財務公司與企業集團內下屬單位簽訂統借統還貸款合同并分撥資金，并向企業集團或者集團下屬單位收取本息，再轉付企業集團，由企業集團統一歸還金融機構或者債券購買方的業務。

　　“統借統還”的增值稅處理，不僅避免了集團內部資金使用利率水平不高于支付給金融機構借款利率時的增值稅重復征稅問題，而且解決了實際使用資金的所屬單位的企業扣除憑證問題。可謂“一舉兩得”，皆大歡喜。

　　但是，雖然36號文沒有明確規定下屬單位的級次問題，實務中一般認為是一級下屬單位。