A公司以房產抵押向銀行貸款，到期無力償還銀行貸款，銀行向法院起訴。經法院判決，A公司用抵押的房產抵償銀行貸款。銀行取得了法院判決書，但未取得A公司開具的發票，也未辦理房屋產權過戶手續。銀行取得抵債房產有何注意事項？

　　一、取得抵債房產應取得企業開具的發票

　　《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）第十條規定，銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產，但屬于下列非經營活動的情形除外：

　　第十一條規定，有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。

　　因此，A公司用抵押的房產抵償銀行貸款，減輕了企業債務，取得其他經濟利益。A公司屬于有償轉讓房產，應繳納增值稅。根據《發票管理辦法》第十九條規定：“銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應當向付款方開具發票；特殊情況下，長沙公司注銷，由付款方向收款方開具發票。”A公司應向銀行開具發票。

　　《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務總局公告2018年第28號）第九條規定，企業在境內發生的支出項目屬于增值稅應稅項目（以下簡稱“應稅項目”）的，對方為已辦理稅務登記的增值稅納稅人，其支出以發票（包括按照規定由稅務機關代開的發票）作為稅前扣除憑證。

　　因此，銀行應取得A公司開具的發票作為稅前扣除憑證，不能憑法院出具的判決書作為稅前扣除憑證。銀行未取得發票，相應支出（如房產折舊，轉讓房屋的成本）不能稅前扣除。

　　二、取得抵債房產應繳納契稅、印花稅

　　《契稅暫行條例》第八條規定，契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

　　《契稅暫行條例實施細則》第八條規定，土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（二）以土地、房屋權屬抵債；

　　《物權法》第二十八條規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

　　《民法典》（注：自2021年1月1日起施行）第二百二十九條規定，因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。

　　根據上述規定，銀行取得抵債房產屬于承受房產權屬，應繳納契稅。銀行在法院判決書生效的當天取得房屋權屬，發生契稅納稅義務。

　　《印花稅稅目稅率表》規定，產權轉移書據包括財產所有權和版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權等轉移書據。

　　《印花稅暫行條例施行細則》第五條規定，條例第二條所說的產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。

　　因此，銀行取得抵債房產需要繳納產權轉移書據印花稅。

　　三、取得抵債房產的房產稅和土地使用稅

　　《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第三條關于房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務截止時間的問題規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。

　　《物權法》第二十八條規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

　　《民法典》（注：自2021年1月1日起施行）第二百二十九條規定，因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。

　　A公司房產因法院出具判決書用于抵償銀行貸款，該抵債房產自法院判決書生效時起不再擁有房產的所有權，也就是房產的權利狀態自判決生效起終止的當月末起，A公司不需要繳納房產的房產稅和土地使用稅。

　　《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕第089號）第二條關于確定房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題規定，（二）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

　　因此，銀行取得法院判決書但未辦理產權過戶登記手續，而房產稅和土地使用稅自辦理房屋過戶登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起繳納房產稅和土地使用稅。那么銀行不辦理過戶手續就不需繳納房產稅和土地使用稅嗎？

　　根據《房產稅暫行條例》第二條規定，房產稅由產權所有人繳納。《國家稅務局關于簽發<關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定>的通知》（〔1988〕國稅地字第15號）第四條規定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。法院判決書生效后，銀行就擁有了房屋所有權，原則上取得所有權之日起需要繳納房產稅和土地使用稅。

　　但是目前國家稅務總局對于該項房屋的納稅義務發生時間規定的并不明確，有的地方如廣東省《關于銀行系統接受企業以房地產抵押貸款有關稅收問題的批復》（粵地稅函〔2002〕641號）明確規定取得所有權之日起需要繳納房產稅和土地使用稅。