2020年伊始，突來的疫情打亂了市場秩序與節奏。尤其是部分中小型房企，資金鏈承壓嚴重，短期內面臨財務困境的概率較大。隨著行業洗牌的推進，以收并購為主流方式的行業整合或迎來新契機。在此背景下，資金充裕的房企可伺機而動，抓住窗口期。

　　隨著一級土地市場拿地成本的不斷增加，通過并購獲得土地成為大多數房地產巨頭快速擴張的手段。從行業層面看，中國TOP10房企的市場占有率還不到35%，相較市場成熟的美國，幾家大房企占有率能達到50%。未來中國房地產市場集中度還會繼續提升，并購市場大有可為。

　　一、收并購三種主流模式

　　（一）通過2019年典型房企收并購案例梳理與分析，總結出三種主流模式：

　　一是單項目導向型收購模式，即以項目或所屬項目公司的股權為標的進行收并購的模式。該模式選擇性較為靈活，且目標項目明確，避免盲目接盤，更易于獲取性價比高的優質項目，但這考驗企業對項目的評估和預判能力。

　　二是資產包收購模式，即通過收購區域管理平臺公司，全部或實際控制平臺公司旗下各項目公司的經營管理權和財務權，實現資產包項目的操盤和并表。該模式享受更高的性價比與收購效率，但可能涉及不良資產、潛在債務風險與目標公司的整合等問題。

　　三是規模房企之間的股權并購模式，通過搭建戰略合作平臺來推進，側重后續的合作經營，通過雙方資源、經營管理能力等多方面的優勢互補實現1+1＞2的合作效應。該模式涉及更大的資產規模及更長的交易周期，同時在平臺調整升級過程中，面臨人員配置和組織架構整合。

　　（二）具體到微觀層面，房企實操收并購項目的基本流程一般為：

　?。?）商務初步接觸

　　（2）合作框架協議簽署

　　（3）盡職調查

　?。?）交易方案初步確定

　?。?）內部決策

　　（6）行使收并購行為及協議簽署

　?。?）交割

　　然而，收并購項目在實操過程中要比招拍掛項目復雜的多，每一個項目都有各自的特征，稍有疏忽遺漏都有可能引起法律糾紛，甚至導致項目虧損，得不償失。下面就對收并購實操過程的一些要點進行簡要探討，供大家參考。

　　二、并購項目初步了解

　　一、并購項目初步了解

　　在剛開始的商務接觸階段，通過溝通了解，拓展人員金形成對項目的一個初步判斷，是否值得繼續跟進，避免在不靠譜的項目上浪費時間。

　　三、盡職調查

　　（一）根據目標公司的實際情況，確定了盡職調查范圍及調查清單，可以通過以下途徑調查：

　　1、由目標公司按照盡職調查清單整理并提供相關資料；

　　2、向工商、勞動保障、國土、建設、規劃、法院等行政、司法機關核實情況；

　　3、向目標企業員工，通過調查問卷形式獲取信息；

　　4、與目標公司合同相對方、債權人、債務人溝通，了解合同履行情況。

　　（二）通過以上途徑可以核實和解決的主要問題有：

　　1、通過向目標公司及公司合同相對方、債權人、債務人核實有關合同履行及違約情況，主要核實下列合同：

　　土地使用權出讓合同、拆遷補償協議、勘察設計合同、工程施工合同、融資合同、能源合同、顧問合同、咨詢合同等。主要解決各類合同風險控制、付款節點、違約責任等。

　　2、向工商行政管理部門核實和解決的問題

　　（1）注冊登記基本信息

　　企業設立的政府批準文件、許可范圍、公司章程、主要產權關系，明確企業的設立程序、工商注冊登記的合法性、真實性；

　　（2）股權結構的出資情況

　　設立時，各股東的營業執照、股東人數、住所、出資比例、股東出資是否及時到位、出資方式、資產權屬是否存在糾紛、股東股份的轉讓情況、對土地使用權等非現金資產出資還需查閱資產報告，分析上述情況穗是否符合法律、法規規定以及資產評估結果的合理性；

　?。?）工商信用情況

　　核查企業失信信息、裁判文書、環保處罰、行政處罰等風險信息，是否存在違法違規行為，評價企業商業信用；

　　（4）核查企業商標、版權等無形資產及注冊網站經營信息，落實企業是否存在無形資產法律糾紛。

　　3、向勞動和社會保障部門核實和解決的問題

　　查閱企業員工名冊、勞動合同、工資表和社會保障費用，核查是否存在違法違規情況。

　　4、向國土資源部門核實和解決的問題

　　獲得土地使用權的方式、出讓文件、出讓合同、土地權證、繳納稅費情況、土地使用權限制條件及出租抵押查封情況。

　　5、向住建部門核實和解決的問題

　　建設工程審批文件是否存在代征代建、及項目配套、竣工驗收備案文件、與工程有關的各類合同及合同主體的合法性。

　　6、向規劃部門核實和解決的問題

　　房地產開發項目的立項審批文件、規劃審批文件、建設用地規劃、規劃設計方案等文件。

　　7、向產權交易部門核實和解決的問題

　　與在建商品房權屬相關的文件資料、是否存在抵押登記及權利限制情況、預告登記情況、是否存在司法查封情況。

　　8、向稅務部門核實和解決的問題

　　企業納稅情況、是否享受稅收優惠政策及政策起止時間，關注企業稅收優惠期對未來的影響及企業對相關政策的依賴程度。

　　四、收并購的主要存在風險

　　收并購項目的風險主要包括三個方面：目標地塊本身的風險、土地所在項目公司風險、交易架構風險。

　　（一）目標地塊本身的風險

　　1、土地使用權

　　出讓金是否支付、土地出讓合同中有無股權轉讓的限制、開發條件限定、有無代征地情況、土地使用權權屬是否清晰、項目用地是否存在被征收或征用等情況。

　　2、項目主體

　　開發主體與審批主體是否一致、實際建設項目與審批項目是否一致的問題。

　　3、規劃

　　規劃有無調整，調整的是否符合受讓方的開發需求，規劃有無超過期限，需要重新申報的能否獲得批準。

　　4、需要政府審批的各類證照是否已批

　　如動工開發期限，是否已超過出讓合同規定的動工期限，是否獲得延期開工，有無被政府收回的可能。

　　5、項目建設中各類合同的遺留問題

　　尤其是在建、停建、緩建項目的，合同情況更復雜，有無履行糾紛，合同違約或解除糾紛，是否有因建設工程進度監管不嚴給予施工單位不當工程簽證風險。

　　6、違法建設

　　有無超規劃建房、工程質量風險、已售商品房、按期交付的風險；

　　7、不動產有無限制性權利

　　土地及在建項目存在轉讓限制(如劃撥用地、軍產用地、產業用地)、宗地涉及拆遷問題等。

　　8、政府違約責任或政治風波

　　如政府對房地產項目涉及的大市證問題一直未解決，導致項目交付后排水嚴重的問題；因政府換屆導致原來可行的方案被停滯的問題等。

　?。ǘ┩恋厮陧椖抗撅L險

　　土地所在項目公司風險有兩大類：項目公司在設立方面的合規性風險、擬對外轉讓項目公司股權的股東公司股東權利完整性風險。

　　1、涉及對項目公司合法權益會產生實質性重大影響的法律風險歸納起來主要有如下幾項：

　?。?）股東未足額繳納出資；

　?。?）股東出資形式不符合法律規定；

　?。?）非貨幣財產出資作價違反法律強制性規定；

　　（4）非貨幣財產作價出資未辦理財產權屬轉移手續；

　?。?）股東抽逃出資；

　?。?）項目公司未依法年檢；

　?。?）其他。

　　2、擬對外轉讓項目公司股權的股東公司股東權利是否存在法律瑕疵，包括：

　?。?）項目公司股權是否存在質押、擔保等第三人權利；

　?。?）項目是否存在租賃權、地役權等權利瑕疵；

　?。?）項目的后續開發和盈利模式是否存在政府限制等潛在風險；

　　（4）是否存在股東公司轉讓股權的限制性約定（有沒有經過項目公司其他股東的同意，有否違背相關法律法規的規定）；

　　（5）是否存在對股東公司在項目公司享有的表決權、分紅權、委派董事和管理人員的權利等權能的限制；

　?。?）是否存在對股東公司在項目公司清算剩余財產分配權等權能的限制；

　?。?）其他。

　　（三）交易架構風險

　　1、每一筆交易對價，都應當有對應的托底。

　　這里的抓手指的是對應價款的股權，抵押或者擔保。為了保證公司的利益，每一筆價款的支付都應當有獲得相應的對價，在可能的情況下應當是先過股權或者資產交易然后再支付對價。在風控的角度看來，如果支付了大筆的價款，公司卻沒有拿到對應的資產、財產，那這個交易是不安全，不適當的。

　　特別是那些調規變性的項目，在項目完成調規變性之前就算股權完成100%的交易，公司拿到的非住宅土地價值也不能覆蓋支付價款，因此不太適合支付大額的價款，只能支付少量定金。還有那些跟國企合作勾地的項目，由乙方支付土地款的交易架構，但是所有權在國企手里，這也是缺乏抓手的，這種模式風控也不會接受。

　　2、風控從來不盲目相信合同，只相信安全第一。

　　不要覺得合同里面約定了一切責任、違約、罰金就覺得項目沒有風險，這是很幼稚的行為。在風控眼里，最好的制約措施是在事情發生之前就解決掉，而不是靠事后的追責。合同約定的責任，事后追責過程漫長，通過法律源途徑實現的時間難以預計，公司的資金沉淀成本難以接受。

　　最好的交易架構，是先簽訂一個協議鎖定項目，在交易目標公司風險解決得差不多，或者風險基本可控之后再進行交易和支付價款。

　　3、每一個事項都應當清晰，列舉詳細。

　　交易合同里面對于目標地塊，目標公司，交易價款，支付節奏，雙方權利義務務必一一列舉清楚，不能出現含糊不清的情況。任何存在未列舉，列舉不清晰的情況都是給后期的爭議留下后患。

　　4、交易稅費務必明晰。

　　對交易前土地，公司涉及的稅費，應當有一個清晰的時間切分，對雙方的支付義務有一個明確的約定。還有就是交易過程中涉及的稅費，比如增值稅，股東的個人所得稅，代扣代繳還是賣家自行繳納，交易的價款是含稅價還是凈得價，這些問題都是需要約定清晰的。

　　5、雙方的權利義務應當對等。

　　這一點主要是針對違約責任條款，例如約定甲方延遲一天交割標的物或者股權的違約金是多少，與乙方延遲支付對價應當支付的違約金，比例應當大致相等。

　　6、定金原則上不應過多。

　　關于定金問題，很多賣家在支付價款問題上退而求其次，轉而在定金問題上做文章。那種動輒幾千萬上億的定金對于乙方公司的風控而言是不安全的，因為在定金支付時己方并沒有得到任何實際的對價。

　　還有一種就是共管資金。實際上共管資金，既不安全也不經濟，共管的賬戶在合作方存在債務的情況下是可以被法院執行的，而且大額的資金躺在銀行賬戶里面，沒有發揮資本應有的功能，長沙工商稅務，是極不經濟的。建議不接受共管，定金的金額盡量控制在百萬級。

　　五、交易模式的選擇

　　（一）股權收購要點

　　1、遞延稅款

　　股權收購中所得稅、土地增值稅等只是延遲繳納并非完全免稅，評估目標公司邊際價值時，應將“遞延稅款”扣除后再確定股權轉讓價。

　　2、股東優先購買權

　　若目標公司股東為兩人以上，應留意其他股東優先購買權。

　　3、土地因素

　　注重土地權屬關系、土地規劃指標評估。

　　4、收購前簽訂合同

　　不應單從金額角度考評，還應看到合作方資信、配合度以及合同潛在風險。

　　5、目標公司自身合法性

　　目標公司是否依法年檢；股東是否足額繳納注冊資金；非貨幣財產出資作價是否合法。

　?。ǘ┵Y產收購要點

　　1、在建工程

　　需支付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；投資開發需完成總投資額的25%。

　　2、存量資產

　　需重點關注是否取得產權證書，是否存在法律障礙。

　　3、收購模式

　　資產直接轉讓與資產劃轉在土地增值稅以及契稅上存在不同，被收購方可采用“先資產劃轉再資產轉讓”的收購模式；在被收購資產可分割的情況下，可采取“部分資產出資并撬動融資”模式。

　　六、稅收成本控制