系統(tǒng)學(xué)習(xí)過(guò)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的財(cái)務(wù)人員，一定曾被《租賃準(zhǔn)則》燒腦，在對(duì)該準(zhǔn)則還未完全熟悉的情況下，受疫情的影響又不得不面對(duì)租金減讓的會(huì)計(jì)處理，真的是很考驗(yàn)人的毅力與耐心。6月19日財(cái)政部印發(fā)《新冠肺炎疫情相關(guān)租金減讓會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知（財(cái)會(huì)〔2020〕10號(hào)），明確了特殊時(shí)期租金減讓簡(jiǎn)化處理的相關(guān)規(guī)定。從本期開(kāi)始，稅喵將以新文件為基礎(chǔ)，與您一起分享租金減讓的會(huì)計(jì)處理、涉稅處理及發(fā)票開(kāi)具等實(shí)操問(wèn)題。

　　一、租金減讓=租金減免？

　　租金減讓主要包括租金減免、延期支付以及兩者組合等三種情形。

　　1.租金減免。租金減免直接減少雙方現(xiàn)金流入或流出金額，出租方在會(huì)計(jì)上應(yīng)減少收入金額的確認(rèn)與計(jì)量，承租方在會(huì)計(jì)上應(yīng)減少成本或費(fèi)用金額的確認(rèn)與計(jì)量。

　　2.延期支付。租賃付款額不變，如果不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，延期支付不影響出租方收入金額的確認(rèn)與計(jì)量，不影響承租方成本費(fèi)用金額的確認(rèn)與計(jì)量。

　　下列兩種情形，租金減讓導(dǎo)致租賃對(duì)價(jià)基本不變但支付時(shí)點(diǎn)延遲，屬于延期支付租金的特殊情形：

　　一是在減免一定期間租金的同時(shí)等量調(diào)增后續(xù)租賃期間租金。如減免2020年1—6月份20%租金，同時(shí)等量調(diào)增7—12月份租金，租賃付款額總量未變，但支付時(shí)點(diǎn)推遲，視為延期支付租金。

　　二是在減免一定期間租金的同時(shí)將租賃期延長(zhǎng)不超過(guò)減免期的期間并收取等量租金。如甲乙雙方簽訂的租賃合同，約定每月租金10萬(wàn)元，2020年6月30日為合同到期日。受疫情影響，雙方約定免收2020年4—6月份租金，同時(shí)延長(zhǎng)租賃期限3個(gè)月，每個(gè)月收取租金10萬(wàn)元。較合同修改前，租賃付款額總量未發(fā)生變化，只是支付時(shí)點(diǎn)推遲，視為延期支付租金。

　　3.租金減免與延期支付的組合。下列兩種情形，租金減讓導(dǎo)致租賃對(duì)價(jià)減少且支付時(shí)點(diǎn)延遲的，屬于租金減免與延期支付的組合：

　　一是在減免一定期間租金的同時(shí)減量調(diào)增后續(xù)租賃期間租金。如減免2020年1—6月份20%租金，同時(shí)按10%比例調(diào)增7—12月份租金，則租賃付款額總量減少，同時(shí)支付時(shí)點(diǎn)推遲。

　　二是在減免一定期間租金的同時(shí)將租賃期延長(zhǎng)不超過(guò)減免期的期間并收取減量租金。如甲乙雙方簽訂的租賃合同，約定每月租金10萬(wàn)元，2020年6月30日為合同到期日。受疫情影響，雙方約定免收2020年4—6月份租金，同時(shí)延長(zhǎng)租賃期限3個(gè)月，每個(gè)月收取租金8萬(wàn)元。較合同修改前，租賃付款額總量減少6萬(wàn)元，同時(shí)支付時(shí)點(diǎn)推遲。

　　二、簡(jiǎn)化處理方法應(yīng)同時(shí)滿足哪些條件?

　　依照財(cái)會(huì)〔2020〕10號(hào)規(guī)定，租金減讓可以選擇簡(jiǎn)化處理方法，應(yīng)滿足的條件可以概括為：一個(gè)前提條件和三個(gè)必須條件。

　　其中，一個(gè)前提條件是指：只有按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)—租賃》(包括2006年頒布的準(zhǔn)則及2018年修訂后重新頒布的準(zhǔn)則)對(duì)租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理的才能選擇適用簡(jiǎn)化處理方法。執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的企業(yè)不能選擇適用。

　　三個(gè)必須條件是指：

　　一是減讓后的租賃對(duì)價(jià)較減讓前減少或基本不變。其中，租賃對(duì)價(jià)未折現(xiàn)或按減讓前折現(xiàn)率折現(xiàn)均可。如何理解？

　　稅喵幫您分析：

　　1.比較租賃對(duì)價(jià)是否發(fā)生變化，可以用未折現(xiàn)的應(yīng)付租賃付款額進(jìn)行比較，也可以用租賃付款額的現(xiàn)值進(jìn)行比較，如為后者，折現(xiàn)率應(yīng)為減讓前折現(xiàn)率，即折現(xiàn)率保持不變。

　　2.租金減免一定會(huì)使租賃對(duì)價(jià)減少。租金延期支付，在考慮資金時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，會(huì)減少租賃對(duì)價(jià)；如果不考慮資金時(shí)間價(jià)值，租賃對(duì)價(jià)不變。

　　結(jié)論：通常情況下，租金發(fā)生減讓?zhuān)赓U對(duì)價(jià)較減讓前不會(huì)增加，只能是減少或基本不變。所以，發(fā)生租金減讓?zhuān)灸軌驖M足減讓后的租賃對(duì)價(jià)較減讓前減少或基本不變這一必須條件。

　　二是減讓僅針對(duì)2021年6月30日前的應(yīng)付租賃付款額，2021年6月30日后應(yīng)付租賃付款額增加不影響滿足該條件，2021年6月30日后應(yīng)付租賃付款額減少不滿足該條件。

　　稅喵幫您分析：

　　簡(jiǎn)化處理方法僅適用特定時(shí)期發(fā)生的租金減讓。2021年6月30日后應(yīng)付租賃付款額無(wú)論是增加還是減少，均不影響2021年6月30日前的租金減讓是否可以選擇適用簡(jiǎn)易處理方法。

　　三是綜合考慮定性和定量因素后認(rèn)定租賃的其他條款和條件無(wú)重大變化。

　　稅喵提醒：

　　除租金減免或延期支付外，租賃合同的其他條款發(fā)生重大變化，不能選擇適用簡(jiǎn)化處理方法。

　　思考：

　　除房產(chǎn)租金之外的其他租金，長(zhǎng)沙公司注冊(cè)，如設(shè)備租金等，發(fā)生租金減讓?zhuān)煞襁x擇適用簡(jiǎn)化處理方法？

　　稅喵提醒：

　　凡是會(huì)計(jì)核算適用租賃準(zhǔn)則的租金，發(fā)生減讓?zhuān)灰瑫r(shí)符合前述條件，均可選擇適用簡(jiǎn)化處理方法。

　　三、簡(jiǎn)化處理：必須適用還是選擇適用？

　　依照財(cái)會(huì)〔2020〕10號(hào)規(guī)定，同時(shí)滿足簡(jiǎn)化處理?xiàng)l件的租金減讓?zhuān)髽I(yè)可以按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)—租賃》進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，也可以選擇簡(jiǎn)化處理方法。

　　企業(yè)選擇采用簡(jiǎn)化方法的，不需要評(píng)估是否發(fā)生租賃變更，也不需要重新評(píng)估租賃分類(lèi)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)將該選擇一致地應(yīng)用于類(lèi)似租賃合同，不得隨意變更。

　　以上與大家分享了租金減讓的三種情形、租金減讓簡(jiǎn)化處理方法應(yīng)滿足的條件以及依租賃準(zhǔn)則正常處理與簡(jiǎn)化處理方法的選擇適用問(wèn)題，大家應(yīng)重點(diǎn)理解租金減讓對(duì)租賃雙方的影響及簡(jiǎn)化處理方法應(yīng)滿足的條件。下期開(kāi)始，將與您分享租金減讓的實(shí)操問(wèn)題，敬請(qǐng)關(guān)注。