合作建房：對方出地，房企出資，房企或成立的合營企業依法取得土地使用權，并以房企或合營企業名義立項，屬于自行開發的房地產項目。

　　延伸理解：法釋[2005]5號對合作開發的要求，共同投資、共享利潤、共擔風險。法釋【2005】5號又列舉了四種特殊情況，實質上不屬于嚴格意義上的合作建房了。“第二十四條合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。第二十五條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。第二十六條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。第二十七條合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同”。

　　一、以地換房

　　甲出土地，乙出資金，聯合立項，建成后甲乙按比例分房。甲以轉讓部分土地使用權為代價,換取部分房屋的所有權,發生了轉讓土地使用權的行為;乙方以轉讓部分房屋的所有權為代價,換取土地使用權,發生了銷售不動產的行為。

　　延伸理解：國稅發【2009】31號文件第37條規定，企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，企業應在首次取得開發產品時【納稅義務發生時間點】，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

　　二、以地投資

　　甲以土地出資，乙以貨幣出資，成立合營公司，房屋建成后，采取風險共擔、利潤共享的分配方式。以投資入股的形式銷售不動產和轉讓無形資產，屬于有償提供。甲以土地投資入股，應按“銷售無形資產”征稅，并給合營公司開具增值稅專用發票。

　　延伸理解：按國稅發【2009】31號文件第36條規定，先稅再分，分得利潤方按股息、紅利處理。如果沒有成立獨立核算的合營公司法人單位來開發，有的觀點認為，36條有一句：“且該項目未成立獨立法人公司的”，既然不是獨立法人，還要求先稅再分，怎么繳納企業所得稅？這不是明顯不符合所得稅法對獨立核算的法人單位征稅的原則嗎？對不對？其實，31號文件的第36條前面有一句話：“企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資”，此處的所得稅納稅主體就是聯合體主體，就是指本企業，而本企業就是獨立核算的法人主體。所以，這個企業所得稅的納稅主體是合法的，是沒有問題的。

　　三、租地換房

　　甲出租土地使用權給乙，乙投資建房，租賃期滿，乙歸還房屋。雙方不支付價款，但都取得對應的經濟利益。

　　甲以土地使用權出租獲得建筑物的利益，要按財稅【2016】47號文件規定，納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。實際上這個土地使用權出租的對價是什么？是為了獲取建筑物，也就是支付了建筑物的建造費用。

　　延伸理解：乙使用期滿，將不動產轉讓給甲，有的說法是應按“銷售不動產”征稅。具體征稅時還是要具體問題具體對待：

　　1.出租的計稅。甲出租土地10年，乙出資1000萬建房，建成后房屋所有權歸甲，乙無償使用10年。

　　乙租了10年的房子，對價是1000萬元的建造費用，甲應按1000萬確認為租金。理論上好界定，實際征稅時還是有點麻煩。

　　甲實際取得房屋是在10年之后，甲應該是每年按100萬計算繳納？還是在建成的第一年按1000萬計算繳納？還是在10年后取得房子時繳納呢？如果在建成的第一年一次性征稅，甲沒有對應的納稅必要資金，而且在10年期間，一旦房屋發生拆遷損毀等變化，或者作價銷售給乙方或第三方，那么，甲方就多繳納了租金的稅款，而且時間太長，即使可以辦理退稅，對于稅企雙方來說都比較麻煩；如果10年后取得房屋時繳納，出現上述中途出售等情況，可能造成稅款流失。所以，逐年平均納稅比較公平合理。但是目前，沒有具體的規定，長沙代理記賬，有待明確。

　　2.轉讓不動產的計稅。如果產權辦在出資方乙公司名下，按轉讓不動產處理；土地使用權未過戶的，房子產權一般辦在出地方甲公司名下，出資方乙公司只需繳建筑服務這一道增值稅了。

　　四、以地換取固定利潤或按固定比例提成

　　甲將土地使用權轉讓，取得固定利潤或按比例提成，屬于轉讓土地使用權，并給乙開具增值稅專用發票。乙方按照銷售商品房處理。