房地產企業與一般企業的最大區別在于：所開發的產品尚未完工交付之前即可以收取房屋預收款。為了稅收均衡入庫以及“納稅必要資金”原則，在房地產企業收入或所得尚未確認之前，應當預繳增值稅、土地增值稅，并應當預計計稅毛利并入當期企業所得稅應納稅所得額。

　　本文結合現行稅收政策，將房地產企業預收房款與相關稅收政策分析如下：

　　一、增值稅

　　房地產開發企業采取預收款方式銷售商品房不發生增值稅納稅義務，房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。但為了均衡入庫，對房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

　　1.預收房款應預繳增值稅的計算。一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率繳納增值稅，應預繳的稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%；適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

　　一般納稅人應在取得預收款的次月申報期向主管稅務機關預交稅款。

　　房地產開發企業的預收款，為不動產交付業主之前所收到的款項，包括分期取得的預收款（首付款+按揭+尾款）、全款取得的預收款。但不含簽訂房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。

　　定金、訂金、意向金、誠意金中，只有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠意金都不是法律概念，無論當事人是否違約，支付的款項均需返還。

　　因此，房地產開發企業收到購房人的定金，可視同收到預收款；收到訂金、意向金、誠意金，不視同收到預收款。但各地稅務機關執行政策不一致，具體執行需要咨詢當地稅務機關。

　　2.增值稅預繳的地點。房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

　　3.預繳增值稅是否抵減應納增值稅。一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

　　《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十四條規定：“一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。”

　　第十五條規定：“一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。”

　　增值稅是以納稅人為納稅主體進行稅款抵扣、應納稅額計算的，既然是減除預繳稅額就應當允許全部減除。應納稅款包括簡易計稅方法和一般計稅方法形成的應納稅款。文件沒有規定預繳的稅款要區分一般計稅項目和簡易計稅項目進行抵減，并且從增值稅申報表的填報上，不論是一般計稅方法預繳增值稅，還是簡易計稅方法預繳的增值稅，均在《增值稅納稅申報表附列資料四》第四行“銷售不動產預征繳納稅款”填報，預繳的稅款統一帶入主表的27行。

　　因此，當期預繳的稅款可以抵減當期及以后各期的應納增值稅稅款，包括一般計稅和簡易計稅應納稅額。

　　二、土地增值稅

　　根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。”

　　也就是說，預征土地增值稅是在還沒有正確計算出房地產項目增值率的情況下，為確保稅款平穩，均勻地流入國庫而采取的預先征收土地增值稅的辦法，通常按銷售收入的一定比例征收。