一般情況下，作為房地產開發企業開發地產項目，都必須按政策辦理五證，后面交房還有“兩書、一表”。作為財務人員我們需要了解一下具體各證內容及風險點和注意事項。

　　一、五證：

　　（一）《國有土地使用證》

　　1、《國有土地使用證》是土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限和四至范圍。

　　2、風險點及注意事項

　　（1）土地出讓成交后，10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內繳納出讓價款50%的首付款，余款按合同繳納，最遲不得超過一年；

　　（2）超合同約定動工滿一年未動工，從高征收閑置費，并責令限期開工、竣工；滿兩年未動工，無償收回使用權。對雖按照合同約定日期動工，但開發面積不足1/3或已投不足1/4，且未經批準中止建設連續一年的，按閑置土地處置。

　　（3）土地使用年限屆滿的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，一般應重簽出讓合同并繳納出讓金。

　　（二）《建設用地規劃許可證》

　　1、《建設用地規劃許可證》是作為建設單位合法使用地塊的證明，是在劃撥土地前需要辦理的手續，它確定了擬建項目的位置、地塊范圍、地塊用地性質及其他相關規劃指標。

　　2、風險點及注意事項

　　兩年內不得申請變更規劃內容；兩年后申請變更的，市規劃主管部門或其派出機構對申請進行初審后，按法定程序審批，獲批的辦理新證，舊證上交，不批準的，書面答復。

　　（三）《建設工程規劃許可證》

　　1、《建設工程規劃許可證》體現出諸多的規劃指標，確定了紅線、規劃總用地界線、規劃可用地界線、開口位置及坐標、容積率、綠化率、地上地下車位數量、地上建筑面積與地下建筑面積、單體數量、樓層高度、建筑物腳點、建筑物距離紅線位置、建筑密度等等，是由當地規劃主管部門批復的。

　　2、風險點及注意事項

　　（1）有效期限為兩年；

　　（2）工程擴建、改建必須取得新證后方可開工；

　　（3）施工中不可以擅自調整容積率。

　　（四）《建筑工程施工許可證》

　　1、《建筑工程施工許可證》是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。

　　2、風險點及注意事項

　　（1）領取該證之日起三個月內需開工，可申請兩次延期，到期仍未開工的，許可證自行廢止；

　　（2）在建工程中止施工之日起一個月內需向發證機關報告，復工時應當向發證機關報告，中止施工滿一年的工程恢復施工前，建設單位應當報發證機關驗“建設工程施工許可證”。

　　（五）《商品房銷售（預售）許可證》

　　1、這個證是市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準性文件。

　　2、風險點及注意事項

　　（1）期房銷售必具備“五證”、“兩書”（《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。現房銷售的，需具備房屋所有權證，不再辦理“商品房銷售許可證”；

　　（2）取得預售許可證和銷售現房的，在公開房源時，需明碼標價，不得加價。

　　二、兩書：

　　是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

　　三、一表：

　　是指《竣工驗收備案表》，是項目竣工交付使用環節中最重要的一個文件，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項都是不行的。

　　四、附“五證兩書一表”審批流程圖

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