擴(kuò)大范圍的小型微利企業(yè)所得稅優(yōu)惠已經(jīng)實(shí)施了一年了，各位水友該享受的也“盡量”去享受了吧。本期木水并不是專門分享小微企業(yè)的所得稅優(yōu)惠，而是想談一談一個(gè)新的會計(jì)準(zhǔn)則——租賃。

　　財(cái)政部規(guī)定，新的租賃準(zhǔn)則，具體的實(shí)施范圍和時(shí)間為，在境內(nèi)外同時(shí)上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)自2019年1月1日起實(shí)施，以避免出現(xiàn)境內(nèi)外報(bào)表會計(jì)準(zhǔn)則適用差異。

　　對于其他執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)（包括A股上市公司），自2021年1月1日起實(shí)施，以為其留出充足準(zhǔn)備時(shí)間，總結(jié)借鑒境外上市企業(yè)執(zhí)行新租賃準(zhǔn)則的經(jīng)驗(yàn)，確保準(zhǔn)則實(shí)施質(zhì)量。

　　也就是說，適用企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)，在2021年1月1日起就要實(shí)施新租賃準(zhǔn)則了。

　　那么這個(gè)準(zhǔn)則，對稅務(wù)處理有什么影響呢？木水不是一直吹稅的嗎？什么時(shí)候改吹會計(jì)了？木水當(dāng)然不會無的放矢啊，如果不影響稅務(wù)處理的，木水說來干嘛呢？

　　新租賃準(zhǔn)則木水認(rèn)為最大的影響之一，就是對小型微利企業(yè)的判定，而這直接影響企業(yè)的所得稅稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的。

　　我們先回顧一下小型微企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)吧。

　　法條速遞

　　《關(guān)于實(shí)施小型微利企業(yè)普惠性所得稅減免政策有關(guān)問題的公告》第二條：“本公告所稱小型微利企業(yè)是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時(shí)符合年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等三個(gè)條件的企業(yè)。”

　　影響就出在資產(chǎn)總額這個(gè)規(guī)定上，資產(chǎn)總額這個(gè)指標(biāo)，是按照全年季度平均值計(jì)算的，而季度平均值，則是按照每個(gè)季度的季初和季末的資產(chǎn)負(fù)債表上的資產(chǎn)總額數(shù)確定的。

　　那么今天的主角就來了，新租賃準(zhǔn)則。尤其是對于承租方，影響會比較大。

　　在舊準(zhǔn)則下，承租方以經(jīng)營租賃方式租入不動產(chǎn)或重大生產(chǎn)設(shè)備用于經(jīng)營，本來是屬于“輕資產(chǎn)”模式經(jīng)營，經(jīng)營租入的資產(chǎn)是不會反映在資產(chǎn)負(fù)債表中的，這樣，資產(chǎn)總額就一般比較不容易超過5000萬元的限額，其他條件符合的話，可以享受到小微企業(yè)的所得稅優(yōu)惠的。但如果執(zhí)行了新租賃準(zhǔn)則，就不一樣了，會由原來報(bào)表上的“輕資產(chǎn)”模式，變?yōu)?ldquo;重資產(chǎn)”模式。為什么？我們看看新租賃準(zhǔn)則對承租人的規(guī)定。

　　準(zhǔn)則速遞

　　《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第21號——租賃》第十四條第一款：“在租賃期開始日，承租人應(yīng)當(dāng)對租賃確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，應(yīng)用本準(zhǔn)則第三章第三節(jié)進(jìn)行簡化處理的短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)租賃除外。”

　　第五十三條第一款：“承租人應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)列示使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債。其中，租賃負(fù)債通常分別非流動負(fù)債和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債列示。”

　　解釋

　　在新租賃準(zhǔn)則下，只要承租人租入了資產(chǎn)，且不符合簡化處理的短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)租賃情形的，不論是否融資租賃，均要確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)并在報(bào)表中單獨(dú)列報(bào)。在舊準(zhǔn)則下，由于經(jīng)營租入的資產(chǎn)和負(fù)債均不在報(bào)表中列報(bào)，只是在附注中披露，這樣對債權(quán)人直接利用報(bào)表列報(bào)的信息進(jìn)行償債能力指標(biāo)的測算會有影響，尤其是對于存在大量租賃的“輕資產(chǎn)”模式企業(yè)，其表外對償債能力的影響因素太大，所以債權(quán)人無法通過列報(bào)的信息計(jì)算的指標(biāo)精確評估其償債能力，造成決策失誤。所以，新準(zhǔn)則下，要求無論什么性質(zhì)的租賃，承租人均應(yīng)將租賃確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，并在報(bào)表中單獨(dú)列報(bào)，這樣能向報(bào)表使用者提供更全面的信息，有利于債權(quán)人或潛在債權(quán)人作出經(jīng)營決策。

　　但是，問題又來了，根據(jù)稅法規(guī)定，小微企業(yè)的指標(biāo)是以資產(chǎn)總額來確定是否符合條件之一的，如果企業(yè)執(zhí)行了新準(zhǔn)則，那么報(bào)表上的資產(chǎn)總額就會多了一項(xiàng)使用權(quán)資產(chǎn)項(xiàng)目，直接增加了資產(chǎn)總額，有可能讓企業(yè)超過了資產(chǎn)總額的指標(biāo)的。這種情形，對于做“二房東”的商業(yè)（物業(yè)）管理公司影響尤其大。

　　眾所周知，長沙代理記賬，很多商業(yè)地產(chǎn)公司，都會配套自己的物業(yè)管理或者商業(yè)管理公司，用于對自有物業(yè)出租、提供物業(yè)服務(wù)、安保等的業(yè)務(wù)。而由于大家都懂的原因，一般商業(yè)地產(chǎn)公司是不會直接對商戶出租物業(yè)的，而是先打包整體出租給旗下的商業(yè)（物業(yè)）管理公司，然后再由商業(yè)（物業(yè)）管理公司對外出租給商戶。

　　舉個(gè)栗子

　　例好人有限公司是一家境內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，持有某一線城市某地標(biāo)商場用于經(jīng)營，好人有限公司下屬一家全資子公司好極商管公司，好極商管公司向好人有限公司整體承租商場，對外轉(zhuǎn)租給商戶賺取租金差價(jià)，并向商戶提供物業(yè)管理、商場清潔、安保等服務(wù)。而且為了保持承租價(jià)格的穩(wěn)定并兼顧市場的變化，好人有限公司與好極商管公司每隔三年重新簽署一次租賃合同并確定新的租賃金額。