近日，為了進一步做好土地增值稅清算工作，國家稅務總局下發了《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）就土地增值稅清算工作中有關問題作出明確。筆者結合相關政策解讀如下。

　　一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題
　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

　　解讀：《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）以及《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發[2009]91號）規定納稅人下列情形之一的，應進行土地增值稅的清算：1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3、直接轉讓土地使用權的。納稅人符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；4、省稅務機關規定的其他情況。

　　納稅人具備以上條件，無論是主動清算還是被動清算，都要首先面臨一個問題，就是如何確定收入總額。根據國稅函[2010]220號具體可歸納為以下兩種情況。
　　1、開發項目銷售完畢且已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入
　　開發產品銷售收入若會計處理均通過“預收賬款”科目核算，則“預收賬款”各年度該項目累計發生額即為收入總額。此種情況下，商品房確權面積已經完成，確權面積結算價款已經確認，最終結算發票已經全部開具，依據發票所載金額確認土地增值稅收入是成立的，某些省市規定開發商只要銷售收款就必須開具發票，長沙工商稅務，比如天津市。所以發票所載金額能夠準確反映出商品房銷售收入。這種情況下清算時要注意復核編制的項目簽約銷售清單、確認面積結算單、銷售發票或銷售收據是否一致，相互勾稽關系是否成立。

　　此外，未在“預收賬款”科目核算的屬于轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益的收費項目也應當計入收入總額。對于開發商在項目開發過程中代收費用是否計入收入總額繳納土地增值稅，要注意財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》[1995]48號文件中規定：“對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可做為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用”。因此，若房地產開發企業不是按照縣級以上人民政府的規定要求代收的費用，則也要作為開發產品的收入總額征稅。財務處理計入“其他應付款”科目核算，可能導致銷售合同清單、銷售發票清單與會計科目“預收賬款”收入總額不相一致。所以清算時對于銷售收入總額要分析填列。

　　國稅發[2006]187號規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。所以銷售收入總額還要首先分期確定，然后分類確定。

　　2、未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。