一、被拆遷方的納稅分析

（一）增值稅

（二）土地增值稅

（三）印花稅

（四）企業所得稅

（五）契稅

二、拆遷補償協議履約要點及各階段操作注意事項

（一）更新意愿征集階段

（二）城市更新計劃申報階段

（三）更新單元規劃草案編制及批準階段

（四）實施主體申報及確認階段

（五）房地產證注銷階段

（六）建筑設計及施工階段

（七）回遷物業的選擇

三、貨幣補償或回遷房屋的稅務籌劃

 

筆者按

 

筆者于2017年7月5日于本公眾號“西政資本”發布《合作開發/合作建房之司法、稅務認定及各主體的納稅分析和稅務籌劃》一文后，不少更新項目的被拆遷方問及在與開發商的合作方式中項目轉讓、合作建房與拆遷補償的合作模式到底孰優孰劣。

 

就實務情況而言，如被拆遷方主要以取得貨幣補償為目的，則可優先考慮以拆遷補償的方式取得貨幣補償，并適用5年遞延納稅（針對企業）或自然人免繳個人所得稅的相關稅收優惠政策（具體請參見筆者2017年5月12日于本公眾號“西政資本”發布之推文《拆遷安置補償過程中開發商與被拆遷方的稅費分析與稅務籌劃》）；其次被拆遷方可選擇以股權轉讓方式轉讓項目權益并實現退出，其中因股權轉讓取得的高額溢價亦可通過拆分交易價款等方式實現稅籌和節稅的目的（具體請參見筆者2017年4月17日于本公眾號“西政資本”發布之推文《深圳市城市更新項目實操系列（七） ——交易方案設計及稅務籌劃》）。如被拆遷方主要以取得回遷物業為目的，則拆遷安置補償無疑是最好的選擇，其次就是合作建房，但鑒于合作建房的稅收政策適用需滿足相對嚴格的條件，因此實務中基本都是選擇拆遷安置補償的方式以獲得回遷物業。

 

為便于讀者深入了解拆遷補償的合作模式可以給被拆遷方帶來的優勢，筆者特從城市更新項目中被拆遷方稅費負擔的分析入手，幫助讀者理清被拆遷方的納稅義務，并從回遷房屋的風險控制角度讓讀者對更新項目各環節中被拆遷方的權益保障措施有更深入的認識。

 

一、被拆遷方的納稅分析

 

（一）增值稅

被拆遷方因被拆遷取得的拆遷補償所得是否需繳納增值稅一事一直存在爭議。營改增前，《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅的批復》（國稅函[2007]969號）答復：“對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費不征收營業稅。”《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）答復：“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。”營改增后，僅《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》提到“一、下列項目免征增值稅（三十七）土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者”，也即作為土地使用者將土地交還國家，具體表現為將土地使用權證交還國家并注銷，從而取得實物補償的行為免交增值稅。

 

于深圳而言，營改增前，深圳市《城市更新稅收政策指引》（深地稅辦發[2012]37號）“二、被拆遷居民或單位讓渡土地使用權并取得拆遷補償…… 2．被拆遷居民或單位取得拆遷補償不征營業稅。根據《廣東省地方稅務局關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》（粵地稅函〔1999〕295號）及《深圳市地方稅務局關于重新發布<關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的通知>》（深地稅發[2003]938號）文件的規定，被拆遷戶取得的補償收入不征收營業稅。”營改增后，深地稅辦發[2016]11號文取代了上述文件，其中對被拆遷方取得的拆遷安置補償所得按不征增值稅進行處理。

 

（二）土地增值稅