關于房地產企業分期開發項目是否能合并清算問題

　　舉例：

　　某房地產企業開發“A項目”，有四個立項，兩張土地證，兩個總包，分兩期開發，在達到土地增值稅清算條件時，是按四個土地增值稅清算單位進行清算？還是按兩個？或者是否可以合并清算？

　　木蘭英華如是說：

　　木蘭英華如是說：根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發2006[187]號）第一條規定：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期數量為單位清算。

　　但在實際土地增值稅清算中，各地主管稅務機關在土地增值稅清算單位認可上會有差異，就上述案例中的房地產企業項目進行土地增值稅清算單位認可時，可能會有多種認可方式，一種可能性是按發改委的立項單位，來確定該項目的土地增值稅清算單位。另一種可能性就是按分期數量，來確定該項目的土地增值稅清算單位。無論是哪種方式，木蘭英華都建議企業在進行土地增值稅清算前進行多口徑的測算，尋找對企業最有利的清算方式。

　　排行第二

　　可售的地下車庫怎么分攤土地成本對土增稅負會最優問題

　　舉例：

　　某房地產企業，在土地增值稅清算時，可售的地下車位是否需要分攤土地成本？怎么分攤對土地增值稅的稅負會最優？

　　木蘭英華如是說：

　　每家房地產企業在進行土地增值稅清算時，都會存在可售地下車位土地成本如何分攤問題，但根據最新的土增清算操作辦法，長沙公司注銷，可售的地下車位需要分攤土地成本，但分攤方式的差異會給企業帶來很大的稅收影響。

　　目前，就上海，關于可售的地下車位成本分攤方式，主管稅務局已明確四種方法可供企業選擇：（1）占地面積法，（2）建筑面積占比法，（3）據實扣除法，（4）市場價值系數法。市場價值系數法是一個新的概念：是指將地下車位的市場價值占房地產開發項目總價值的比例作為地下車位的成本費用分攤系數，以此分攤總成本費用的計算方法。

　　但在實際土地增值稅清算中，各地主管稅務機關在地下車位成本分攤方式認可上有差異，除了上述四種方法外，企業可以將可售而未售的車庫出售，待出售完畢后，再進行土地增值稅清算，若符合視同銷售條件的，可以與主管稅務機關溝通是否可以按視同銷售確認收入。企業可以通過測算從而選擇最優的成本分攤方式。

　　排行第三

　　配建的5%的保障性住房無償移交政策后，收入如何確認問題

　　舉例：

　　某房地產企業，在開發項目時，上海政府要求該項目需配套建設總建筑面積5%以上面積的保障性住房，項目完工后無償移交給政府，房地產企業在土地增值稅清算時，如何來確認這5%保障性住房的收入？

　　木蘭英華如是說：

　　房地產企業在完工后，將5%的保障性住房向政府無償移交后，在土地增值稅清算時，針對這部分的收入，目前上海是作視同銷售處理，然而視同銷售的價格如何確定，還沒有明確的政策。木蘭英華了解到有如下幾種確認收入的方式：1、按市場價格確認視同銷售收入的價格；2、按保障性住房的成本加計10%利潤確認銷售價格；3、按開發成本確認銷售價格。

　　排行第四

　　Q：委托貸款利息是否可以據實扣實問題

　　舉例：

　　某房地產企業在開發項目時，很多資金來自委托貸款，支付利息但未取得發票，在土地增值稅清算時是否可以據實扣除？

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

　　木蘭英華如是說：

　　對于委托貸款，利息能不能據實扣除，除滿足能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息外，還必須滿足三個條件：一、房地產企業應提供委托貸款合同，二、金融機構出具的利息扣款回單，三、房地產企業取得委托方開具的或稅務機關代扣的增值稅（營改增前為營業稅）發票。利息扣除額最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

　　排行第五

　　土地增值稅清算時，成本對象如何確定？

　　舉例：

　　某房地產企業，在土地增值稅清算時，成本對象如何確定？“一分法”、“二分法”、“三分法”甚至“多分法”？

　　木蘭英華如是說：