在實務中，經常會有開發商將企業名下的土地變更到自己的項目公司，這就涉及到土地使用權的更名，這種行為屬于土地使用權的轉讓嗎？更名之后的增值稅應該如何計算呢？下面我們通過案例來探討探討。

　　【案例】

　　A房地產公司通過“招拍掛”取得土地使用權一塊，支付出讓金取得出讓金收據等，然后設立房地產項目公司——高山公司，在該地塊開發房地產項目。但土地證在智慧源公司名下，高山公司在計算增值稅時，是否準予按扣除土地價款后的差額繳納增值稅？

　　財稅[2016]140號第八條規定：房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。

　　（一）房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；

　　（二）政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，長沙公司注冊，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；

　　（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。

　　根據政策，高山公司如果同時具備以上條件，金穗源將土地使用權更名到高山公司的行為不屬于土地使用權轉讓行為，不繳納增值稅。

　　實務執行中，需要提醒大家：

　　1.變名前后的公司是全部控股關系，即A公司必須持有公司項目公司100%股權；

　　2.必須由A公司、政府部門與公司項目公司簽訂“三方協議”，將土地使用權更名到高山公司項目公司名下；

　　3.將財政票據的戶頭更名為高山項目公司：

　　國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范（試行）》（國土資發[2006]114號）：“申請人竟得土地后，擬成立新公司進行開發建設的，應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內容。出讓人可以根據招拍掛出讓結果，先與竟得人簽訂《國有土地使用權轉讓合同》，在竟得人按約定辦理完新公司注冊登記后，再與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協議》；也可以直接與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》。”

　　4.土地使用權必須由A房地產公司更名到高山項目公司名下。

　　通過以上分析我們可以看出高山項目公司同時具備上述條件，也不應當繳納土地增值稅和企業所得稅，而且在計算增值稅時，準予從銷售額中扣除土地價款。