為了節約成本，體現專業的人辦專業的事，許多房地產企業都會將開發的商品房委托給有專業資質的房地產銷售經紀機構代理銷售。在代理銷售的商業模式下，房地產企業如何進行企業所得稅收入的確認和代理費用如何進行企業所得稅前扣除？一直是稅務稽查機構每年對房地產企業稽查的重點內容之一。

 

　　一、代理銷售費用在企業所得稅稅前扣除的涉稅處理

 

　　1、稅前扣除限額的規定

 

　　根據《部國家稅務總局關于企業手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅〔2009〕29號）第一條第三款的規定，房地產企業按與具有合法經營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協議或合同確認的收入金額的5%計算限額，在企業所得稅前進行扣除。同時根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十條規定，房地產開發企業委托境外機構銷售開發產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據實扣除。

 

　　2、稅前扣除代銷費用的四個關鍵條件

 

　　財稅〔2009〕29號第二條規定：企業應與具有合法經營資格的中介服務企業或個人簽訂代辦協議或合同，并按國家有關規定支付手續費及傭金。除委托個人代理外，企業以現金等非轉賬方式支付的手續費及傭金不得在稅前扣除。第三條規定：“房地產企業支付的手續費及傭金不得直接沖減服務協議或合同金額，并如實入賬”。第四條規定：“企業應當如實向當地主管稅務機關提供當年手續費及傭金計算分配表和其他相關資料，并依法取得合法真實憑證”。

 

　　《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）第三條規定：“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入”。基于此稅收政策規定，房地產企業發生的代銷費用在企業所得稅前扣除必須滿足以下四個條件：

 

　　一是企業所得稅前扣除的限額是合同中約定的不含增值稅的收入；

 

　　二是除了給個人的銷售手續費或傭金可以用現金支付外，其他銷售中介機構的銷售手續費或傭金必須通過銀行公對公進行轉賬支付。

 

　　三是房地產企業支付的手續費及傭金不得直接沖減服務協議或合同金額，并如實入賬。

 

　　四是企業應當如實向當地主管稅務機關提供當年手續費及傭金計算分配表和其他相關資料，并依法取得合法真實憑證。

 

　　二、房地產委托中介銷售的企業所得稅收入的確認

 

　　1、房地產企業銷售期房和現房的企業所得稅納稅義務時間

 

　　（1）房地產企業銷售期房確認企業所得稅收入時間的會計與稅法差異

 

　　房地產開發企業的銷售方式一般包括現房銷售、期房銷售。對于房地產開發企業現房銷售業務的處理方法，企業會計準則與稅法的規定是一致的；而期房銷售業務的處理方法，會計準則和稅法的規定有所不同，致使房地產開發企業的預售業務在會計處理和稅務處理上存在著很大的差異。

 

　　在會計上，根據《企業會計準則》的規定，房地產開發企業期房銷售業務的會計處理為：由于企業銷售商品不滿足收入確認條件，當收到預售款時應確認為負債，等預售房屋竣工并交付給購買方時，再確認收入。即收到期房房款時，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目；房屋竣工并交付給購買方時，借記“預收賬款”科目，貸記“主營業務收入”科目，同時結轉開發產品成本，借記“主營業務成本”科目，貸記“開發產品”科目。

 

　　在稅務上，根據國家稅務總局《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題》（國稅發[2009]31號）第六條的規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。因此，房地產企業通過簽訂《房地產預收合同》所取得的收入，從企業所得稅的角度，不再存在“預收賬款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預售合同》并收取款項，不管產品是否完工，全部確認為銷售未完工開發產品取得的收入，負有企業所得稅納稅義務。

 

　　（2）房地產企業銷售現房確認企業所得稅收入的時間