引言：近年來，隨著國家各項宏觀調控措施的不斷收緊，作為資金密集型行業的房地產企業通過銀行、信托、資管、基金等外部渠道融資的障礙越來越多，融資成本日漸增高。因此，在房地產開發過程中，尤其是前期拿地階段，眾多房地產開發企業不可避免地會通過內部資金拆借的方式調配資金解決新項目土地成本的支付問題。而在資金拆借的稅務處理上，稅企雙方一直存在爭議，近幾年，華稅已為多家房地產企業提供了利息扣除企業所得稅調增、無償占用資金納稅調整等事項的稅務稽查應對服務及稅務爭議救濟服務?；诖?，本文將著重對房地產企業內部不同資金拆借方式所涉及的所得稅、增值稅的稅法風險逐一分析，并就其中的爭議問題及稽查應對闡明觀點。

　　一、房地產企業融資的高壓態勢

　　2018年初，北京、上海、廣東等多地出臺政策嚴控資金違規流入房地產行業，北京銀監會表示要逐步降低銀行資金通過貸款、投資、理財、信托等渠道流入房地產市場的速度和規模。2018年5月4日，銀保監會開出巨額罰單，這是銀保監會合并以來對銀行業金融機構的首罰，其中三家股份制商業銀行都收到了5000萬元以上的大額罰單。因涉及理財、房地產貸款等業務違規，對興業銀行罰款5870萬元、對招商銀行罰款6570萬元、對浦發銀行罰款5845萬元，同時，多名銀行從業人員也受到處罰，房地產行業的融資渠道大幅收縮。

　　從房地產開發資金來源結構看，房企自籌資金（主要包括自有資金、信托資金、債券融資等）占比平均為38.8%，國內貸款占比約為16.1%。隨著調控的增強，房地產貸款及私募資管融資渠道逐漸收緊。2017年2月，基金業協會發布公告，投資熱點城市的房地產私募資管計劃已經停止備案。另據中國人民銀行統計，2017年房地產貸款增速回落，截至2017年末，人民幣房地產貸款余額32.2萬億元，增速比上年末低6.1個百分點；同比少增1087億元。個人住房貸款余額21.9萬億元，增速比上年末低14.5個百分點。房地產企業面臨嚴峻的融資形勢。

　　二、房地產企業內部資金拆借的涉稅風險分析

　　對于房地產企業來說，由于房地產項目前期拿地環節資金占用量大，工程復雜，資金循環周期長，隨著工程項目的推進，資金缺口將逐漸增大。眾多房地產企業不可避免地會通過內部拆借的方式調配資金。加之近幾年外部融資渠道管控愈加嚴格，房地產企業對內部資金拆借的需求更加迫切，作為國家稅務總局稅務稽查的重點行業，厘清不同資金拆借方式下的稅務處理，明晰稽查重點，做好稽查應對，是房地產企業必須明確的問題。從目前而言，房地產企業內部資金拆借主要包括四種方式：自有資金有償拆借、自有資金無償拆借、通過銀行貸款進行內部拆借、通過統借統還進行內部拆借。不同的資金拆借方式對應不同的稅務處理，其涉稅風險點也不同。

　?。ㄒ唬┳杂匈Y金有償拆借

　　有償拆借是指企業將自有資金拆借給集團內其他企業使用并收取相應的利息。根據相關稅法的規定，集團內企業有償拆借所支付的利息支出，不超過按照金融機構同期同類貸款利率計算的部分，準予在計算企業所得稅前扣除。需要注意的是，房地產企業支付給關聯企業的利息支出，其滿足債權性投資與權益性投資比例為2:1的范圍內的拆借額度所對應的利息支出才準予扣除，超過部分不得扣除。取得利息收入的企業，應將其計入企業收入，計算繳納企業所得稅。

　　在增值稅的處理上，根據財稅[2016]36號文的規定，企業內部有償拆借資金，應視同提供貸款服務，借出企業所收取的利息應按6%繳納增值稅。

　?。ǘ┳杂匈Y金無償拆借

　　無償拆借是關聯企業間資金往來類型長短期資金拆借的一種方式，指的是關聯企業間使用資金不支付利息的行為，即一家企業將資金無償借給另一家企業使用，雙方不支付也不收取利息。根據財稅[2016]36號文附件1第十四條的規定，單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，視同銷售服務。因此，房地產企業內部無償拆借資金，借出企業仍需按照稅法規定繳納增值稅。

　　在企業所得稅的處理上，借出企業是否需要計算應稅收入、繳納企業所得稅，在理論及實務中一直存在爭議?！?span>稅收征管法實施細則》第五十四條規定，納稅人與其關聯企業之間的業務往來有下列情形之一的，稅務機關可以調整其應納稅額：

　　（一）購銷業務未按照獨立企業之間的業務往來作價；

　?。ǘ┤谕ㄙY金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關聯關系的企業之間所能同意的數額，或者利率超過或者低于同類業務的正常利率；

　　（三）提供勞務，未按照獨立企業之間業務往來收取或者支付勞務費用；

　?。ㄋ模┺D讓財產、提供財產使用權等業務往來，未按照獨立企業之間業務往來作價或者收取、支付費用；

　?。ㄎ澹┪窗凑摘毩⑵髽I之間業務往來作價的其他情形。