編者按：現實生活中，房地產開發企業在預售商品房時經常會出現預售許可證尚未到手卻已經開始兜售房屋的情況，與客戶簽訂商品房認購書或以各種形式收取客戶的誠意金、認籌金等。此時，開發商尚不具備預售資格，不能與客戶簽訂商品房預售合同，這種誠意金、認籌金在稅法上應當如何定性、是否確認應稅收入、何時確認應稅收入等等，這些問題都將成為房地產企業潛在的稅務風險，目前，華稅已接到多家企業關于此類問題的咨詢。一旦主管稅務機關確認房地產企業存在取得收入后，應申報未申報、應繳稅未繳稅的稅務違法行為，則企業將面臨補繳稅款、滯納金、加處罰款的行政責任，更有甚者可能面臨偷逃稅的刑事責任。本文結合華稅多年來在稅收立法、房地產涉稅問題咨詢、稅務爭議解決方面的理論和實務經驗，就上述問題進行剖析，以期為讀者理解和解決問題提供建議。

　　隨著住宅調控政策收緊，搖號買房與限購、限貸、限價、限售一起成為樓市調控新標配，與之相匹配的是，購房者需要提交相應的誠意金或認籌金，方可參與搖號買房。目前，上海、深圳、成都、南京、長沙、武漢、杭州、西安等城市，均已將搖號作為調控手段。

　　近日，深圳某樓盤公開搖號，一共167套住宅產品，前期共繳納誠意金666個籌，按照一個籌500萬誠意金計算，誠意金凍結高達33.3億元。如此高額的款項在稅法上應當如何定性？房地產企業應當如何進行稅務處理？這些問題需要通過分析誠意金、認籌金的法律性質做出判斷。對于房地產企業而言，應當充分重視誠意金、認籌金的稅務處理問題，若稅務處理不當，不但無法達到企業融資的目的，反而可能需要補繳大量的稅金。

　　一、誠意金的法律性質

　　誠意金，即意向金，是20世紀90年代從中國港臺地區傳過來的叫法。這在商品房買賣合同中多有體現，其實法律上并沒有“誠意金”的概念。作為自創的商業用語，“誠意金”在商品房銷售中，由于供求關系緊張，處于賣方市場的開發商普遍強勢，由此采取了預售許可證獲得之前便收取費用的方式，用來甄別、圈定客戶。這種做法，往往不能保證所有繳納誠意金的客戶都買到房，只是提供一種與買房相關的潛在機會。

　　“誠意金”不是法律意義上的定金。房地產開發企業在預售前收取誠意金、認籌金，并與搖號、認購等行為掛鉤，這種資金并不具有“定金”性質。從法律意義上講，定金具有擔保效力，擔保未來雙方將簽訂具體買賣合同，繳納定金時，雙方已明確買賣標的物以及價格等。而收取誠意金、認籌金，此時客戶與房地產企業之間不存在固定合同關系，客戶支付誠意金購買的不是具體的實物或者服務，只是一種購房可能性，并沒有具體的標的物，也未確定價格。因此，誠意金不具有合同效力。

　　二、誠意金是否屬于預收款

　　根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第六條的規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。據此，有觀點認為房地產企業在不具備預售條件時所收取的誠意金、認籌金不屬于預收款。

　　2016年全面“營改增”以后，部分地方稅務機關對于房地產開發企業預收款的范圍基本明確為：定金、分期取得的預收款（首付款、按揭款和尾款）和全款等。誠意金、認籌金、訂金等不屬于預收款。

　　結合對誠意金法律性質的分析，我們認為，在搖號之前，誠意金只是一種購房可能性，沒有具體的標的物、單價、金額等，不屬于預收款。而在客戶搖號中簽、選定房型之后，商品房買賣的標的物、銷售單價、銷售金額亦隨之確定，此時，客戶與開發商已經達成了預售合意，實質上發生了預售行為，只等取得預售許可證后即可辦理商品房預售合同，所以，此時誠意金的性質已經發生轉變，其實質上應屬于預收款。在實踐中，已有稅務機關對具體標準進行了明確。例如，《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答之八》對于項目銷售收取的認購金的限制條件：房地產開發企業以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預收款性質，應按規定預繳增值稅：

　　1、收取的款項金額不超過5萬元（含5萬元）；

　　2、收取的款項從收取之日起三個月內退還給購房人。