深圳市關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知

深建字[2020]137號      2020-07-15

各有關單位：

　　為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，實現穩地價、穩房價、穩預期目標，支持合理自住需求，遏制投機炒房，長沙工商代辦，加強房地產金融監管，嚴厲打擊房地產市場違法違規行為，規范房地產市場秩序，促進我市房地產市場平穩健康發展，經市政府同意，現就相關事項通知如下：

　　一、調整商品住房限購年限

　　深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續按照提供購房之日前在本市連續繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規定執行。

　　夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

　　二、完善差別化住房信貸措施

　　在國家統一的信貸政策基礎上，根據我市房地產市場形勢變化和市場利率定價自律機制，合理確定我市個人住房貸款利率加點下限。

　　根據中國人民銀行有關規定，經深圳市場利率定價自律機制商定，對差別化住房信貸政策作以下要求：

　?。ㄒ唬┵彿咳思彝ッ略诒臼袩o房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策；

　?。ǘ┵彿咳思彝ッ略诒臼袩o房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；

　　（三）購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

　　三、發揮稅收調控作用

　　更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。

　　四、細化普通住房標準

　　享受優惠政策的普通住房應當同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內建筑面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數）萬元。

　　五、加強熱點樓盤銷售管理

　　對社會關注度較高、預計購房人數較多的熱點樓盤，房地產開發企業應當按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數，合理確定房源和認購人數比例。樓盤銷售方案報所在區住房建設部門備案。

　　六、推行房屋抵押合同網簽管理

　　進一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，房屋抵押合同應通過房地產信息平臺進行網簽，未經網簽的房屋抵押合同不予辦理產權登記手續。

　　七、加大二手住房交易信息公開力度

　　及時發布熱點片區、熱點樓盤二手住房合理成交價格，引導市場理性交易。中介機構應及時、準確向市住房建設部門報送二手住房掛牌和成交信息等相關數據，并對上報數據的真實性和準確性負責，對于不報、漏報、瞞報的中介機構，依法暫停其網簽權限，納入房地產行業誠信系統予以聯合懲戒。

　　八、嚴厲打擊房地產市場違法違規行為

　　持續開展房地產市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發布虛假房源、惡意哄抬房價、違規挪用各類信貸資金進入房地產市場、捏造和散布不實言論等違法違規行為的房地產開發企業、中介機構及從業人員、各類貸款主體、個別業主，依法依規采取約談、暫停網簽、停業整頓、取消從業資格、吊銷營業執照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。相關違法違規信息公開曝光，并納入房地產行業誠信系統、公共信用信息系統等予以聯合懲戒。

　　本通知自發布之日起施行。

深圳市住房和建設局

深圳市規劃和自然資源局

深圳市市場監督管理局

深圳市公安局

深圳市地方金融監督管理局

國家稅務總局深圳市稅務局

中國人民銀行深圳市中心支行

中國銀行保險監督管理委員會深圳監管局

2020年7月15日

《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》政策解讀

　　一、深戶居民購買商品住房的條件做了什么調整？

　　我市此前執行的限購措施，對深戶居民沒有落戶時間和繳納個人所得稅或社會保險的要求，居民落戶即可購房。本次對限購政策進行“打補丁”，要求：深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。

　　我市對戶籍居民家庭限購2套住房，對戶籍成年單身人士、非戶籍居民家庭限購1套住房，非戶籍居民家庭連續繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的限購政策，仍然繼續嚴格執行2016年深府辦〔2016〕28號文相關規定。

　　二、對離異購房有什么規定？

　　《通知》在2018年深府辦規〔2018〕9號文關于離婚購房信貸政策基礎上，對離異后購房套數進行了限制?！锻ㄖ芬幎ǎ悍蚱揠p方離異后，任一家庭成員3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算，這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。

　　具體來講，在離異之日起3年內，若離異前家庭名下在本市無房，離異后任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異后無房一方可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異后任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。

　　在離異之日起3年內購買住房的，在執行相關稅費、貸款、限購等政策上，按離異前家庭相應標準執行。

　　三、差別化住房信貸政策有什么變化？

　　為積極發揮差別化住房信貸政策調節房地產市場作用，切實保障剛需，結合房地產市場形勢變化，對我市差別化住房信貸政策作進一步完善，《通知》明確：合理確定個人住房貸款利率加點下限，對購買普通住房和非普通住房實行差別化信貸政策。對無房無貸的首次購房家庭，繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策；對無房但有房貸記錄或已有1套住房的購房家庭，如購買普通住房，繼續按2016年深府辦〔2016〕28號文分別不低于50%、70%的貸款首付比例要求執行，如購買非普通住房，最低首付款比例均提高10個百分點，即分別為60%、80%。

　　四、如何發揮稅收在住房交易中的調控作用？

　　為使存量住房計稅參考價格更貼近市場價格，更準確地反映我市存量住房交易市場的真實情況，《通知》對我市存量住房計稅參考價格進行更新調整。

　　根據我市房地產市場情況變化，為促進房地產市場平穩健康發展，對我市個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年，其余政策內容不變，具體如下：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　五、如何細化普通住房標準？

　　為使我市住房標準更符合市場實際，《通知》對普通住房標準進行細化，規定享受優惠政策的普通住房應當同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內建筑面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數）萬元。

　　六、為什么要進一步加強對熱點樓盤銷售的管理？

　　當前，我市熱點片區部分樓盤因區位、學位等因素，出現搶購現象，不利于我市房價和市場預期的穩定。為此，《通知》對社會關注度高、預計購房人數較多的熱點樓盤，提出嚴控認購人數，要求優先滿足無房居民家庭購房需求，并根據在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，合理確定房源和認購人數比例，確保有限住房資源優先銷售給無房自住家庭。

　　七、房屋抵押合同網簽如何操作？

　　目前，買賣雙方實際交易價、銀行貸款評估價、政府部門登記價未真正實現“三價合一”，易產生“陰陽合同”“高評高貸”等問題。下一步，我市將通過統一的房地產信息平臺完成《商品房買賣合同》和《房屋抵押合同》網簽工作，并同步將真實的合同數據推送到不動產登記部門辦理產權登記手續，進一步規范房地產交易業務流程，提高交易效率，真正實現“三價合一”。

　　八、發布二手住房合理成交價格是出于什么考慮？

　　目前，我市二手住房交易信息不夠透明，交易信息更多掌握在中介機構手中，交易雙方因信息不對稱易被市場不實信息誤導。加大住房交易信息公開，及時發布熱點片區、熱點樓盤二手住房合理成交價格，有利于增加二手市場信息透明度，規范中介機構交易行為，引導市場理性交易，穩定二手住房價格。

　　九、近期如何開展房地產市場秩序整頓？

　　市住房建設部門將繼續會同市場監管、公安、網信、金融監管等相關部門，持續開展房地產市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發布虛假房源、惡意哄抬房價、違規挪用各類信貸資金進入房地產市場、捏造和散布不實言論等違法違規行為的房地產開發企業、中介機構及從業人員、各類貸款主體、個別業主，依法依規采取約談、暫停網簽、停業整頓、取消從業資格、吊銷營業執照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。相關違法違規信息公開曝光，并納入房地產行業誠信系統、公共信用信息系統等予以聯合懲戒。

房地產交易增值稅征免年限調整政策解讀

　　根據市政府的工作部署，我市將于2020年7月15（含）日起對房地產交易增值稅征免年限稅收政策進行調整。

　　一、原增值稅征免年限政策依據是什么？

　　2016年，根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定。

　　二、原增值稅征免年限政策的具體內容

　　個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　三、調整后新的增值稅征免年限政策的具體內容？

　　個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　四、執行時間如何確定？

　　執行時間以納稅人在市房地產信息系統網簽買賣合同的時間為準，即7月14（含）日以前網簽的買賣合同，均執行原先的稅收政策;7月15（含）日以后網簽的買賣合同，均執行新的稅收政策。網簽合同時間的具體認定標準如下：

　?。ㄒ唬┮言诜康禺a信息系統中錄入房地產買賣合同信息的，二手房買賣合同以錄入時間為準。

　?。ǘ?020年7月14日（含7月14日）之前已簽訂房地產買賣合同并已為購房支付相關費用，具備錄入條件，但因客觀原因尚未在房地產信息系統中錄入房地產買賣合同信息的，能提供以下證明材料之一的視為已辦理網簽錄入：

　　（1）2020年7月14日（含7月14日）之前支付購房定金、部分或全部房款（不含現金支付）的銀行轉賬有效憑證（POS機購房簽購單、購房轉賬單等）；

　　（2）2020年7月14日（含7月14日）之前購房資金監管協議及支付相應費用的銀行轉賬有效憑證。

　　五、新的增值稅征免年限政策調整的依據？

　　根據《市住房建設局 市規劃和自然資源局 市市場監管局 市公安局 市地方金融監管局 深圳市稅務局 人民銀行深圳市中心支行 深圳銀保監局關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（深建字〔2020〕137號）的有關規定執行。

　　六、對增值稅征免年限政策有疑問，應如何咨詢？

　　如納稅人對增值稅免征年限調整有疑問，納稅人可撥打12366進行問題咨詢，也可到不動產所在地的稅務機關辦稅大廳進一步了解相關事項。我市各辦稅大廳將為市民提供專業的講解、答疑和輔導等便民服務。

存量房計稅參考價格更新調整政策解讀

　　根據市政府的工作部署，我市將于2020年7月15（含）日起對存量房計稅參考價格進行例行更新。

　　一、什么是存量房計稅參考價格？

　　存量房計稅參考價格是稅務機關依據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定，對納稅人申報的存量房交易成交價格明顯偏低且無正當理由時，進行核定的一種參考評估價格。

　　二、計稅參考價格由誰評估？

　　存量房計稅參考價格由深圳市不動產評估中心根據我市房地產市場變化情況批量評估產生。

　　三、計稅參考價格為何要更新？

　　為使計稅參考價格更準確反映我市存量房交易市場的真實情況，我市將于7月15（含）日起對存量房計稅參考價格進行更新調整。

　　四、執行時間如何確定？

　　執行時間以納稅人在市房地產信息系統網簽買賣合同的時間為準，即7月14（含）日以前網簽的買賣合同，均執行原先的稅收政策;7月15（含）日以后網簽的買賣合同，均執行新的稅收政策。網簽合同時間的具體認定標準如下：

　?。ㄒ唬┮言诜康禺a信息系統中錄入房地產買賣合同信息的，二手房買賣合同以錄入時間為準。

　　（二）2020年7月14日（含7月14日）之前已簽訂房地產買賣合同并已為購房支付相關費用，具備錄入條件，但因客觀原因尚未在房地產信息系統中錄入房地產買賣合同信息的，能提供以下證明材料之一的視為已辦理網簽錄入：

　?。?）2020年7月14日（含7月14日）之前支付購房定金、部分或全部房款（不含現金支付）的銀行轉賬有效憑證（POS機購房簽購單、購房轉賬單等）；

　?。?）2020年7月14日（含7月14日）之前購房資金監管協議及支付相應費用的銀行轉賬有效憑證。

　　五、對存量房計稅參考價格有疑問，應如何咨詢？

　　納稅人可到市不動產評估中心設在市不動產登記中心的咨詢窗口或撥打電話向評估中心進一步了解相關事項，評估中心將為市民提供專業的講解、答疑和輔導等便民服務。具體聯系方式如下：

　　聯系電話：0755-22382342、13751028960；

　　聯系地址：深圳市福田區新浩e都裙樓B座三樓不動產登記中心34號窗口。