房地產開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本，據以計算已銷售產品的實際毛利額。由于資金短缺或者結算耗時長等原因，很多工程已實際完工但未能及時取得有效票據，計稅成本可以預提嗎？預提部分可稅前扣除嗎？

　　一、一般情況預提成本及費用需要納稅調增

　　《國家稅務總局關于企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第34號）規定，“企業當年度實際發生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算；但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。”

　　《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務總局公告2018年第28號）第六條規定，“企業應在當年度企業所得稅法規定的匯算清繳期結束前取得稅前扣除憑證。”根據上述政策規定，一般情況下企業當年度實際發生的相關成本、費用應當在匯算清繳結束前取得有效憑證才能稅前列支。預提費用不屬于當期已實際發生的成本費用或未取得有效憑證，一般企業在年度企業所得稅匯算清繳結束前未取得發票的，應作納稅調增處理，待取得有效憑證時，應在該項成本、費用實際發生的年度可追溯納稅調減處理。

　　二、房地產開發企業幾種特殊情況預提成本可稅前列支

　　結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了相應的規章制度對房地產企業預提費用作了特殊規定?！?span>房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第三十二條規定，“除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。

　　（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。

　?。ǘ┕才涮自O施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

　　（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。”

　　三、房地產開發企業預提成本需注意哪些風險？

　　建筑安裝工程費、公共配套設施費、報批報建費用、物業完善費用四項費用即使在沒有實際發生情況下，可按既定條件預提并且可稅前列支。

　　但注意實際操作存在以下潛在風險：

　　1、在實務操作中，部分房企產企業對已辦理最終結算的出包工程、甲供工程預提費用，甚至預提比例超過出包合同總金額的10％。未按照相應法律法規正確預提成本，面臨較大的稅務風險。

　　根據國稅發〔2009〕31號第三十二條規定，預提計稅成本首要前提是出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票，已辦理最終結算的出包工程不在預提計稅成本范圍內。《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅[2016]36號）第一條第七項規定，“(七)建筑服務。甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。”甲供工程不屬于出包工程，不能對其預提計稅成本。預提成本的標準一定要在規定的范圍之內，超過規定標準稅務機關不予認可。另外，房地產開發企業還應當注意資料的為真實性與完整性，需提交建筑施工合同、工程量現場鑒證資料、出包工程合同、工程量清單、完工進度表、按完工進度應開票的總數，已開票的總數，欠票數等，長沙代理記賬，供稅務機關審核。如果預提成本在匯算清繳期結束之前已辦理竣工結算仍然未取得有效憑證，需做納稅調增處理。

　　2、部分房地產企業對已完工的公共配套設施費也預提了計稅成本，也存在不能稅前扣除風險。

　　政策明確規定，只有尚未建造或尚未完工的公共配套設施費才符合預提成本條件。如果預提成本在匯算清繳期結束之前已完工，已預提的公共配套設施費仍未取得有效憑證，需做納稅調增處理。公共配套設施預算造價依據要充分，不可為了通過加大成本來達到少繳納稅款目的進行夸大預算，否則會面臨被稅務機關重新核定計稅成本風險。