一、案例引入

　　某房地產開發商與總包（一般納稅人）簽訂的某房地產新項目總包合同原約定按工程進度現金支付工程款，后開發商提出工程款由現金支付改為商票（開發商的商業承兌匯票）支付，商票兌付時間為簽發后3個月/6個月/1年不等。總包收到上述商票后可向指定的金融機構辦理貼現。為補償總包的貼現費用，開發商和總包簽訂補充協議支付總包5%補償款。問：增加的5%金額是工程款還是利息？總包應開具什么稅率什么稅目的增值稅發票？上述款項可否作為房地產開發成本在土增稅清算中扣除？

　　二、其他意見

　　就這個問題，作者和個別稅務系統內的及企業界的專業人士做過一些討論，對方持有的觀點是上述增加的5%價款，實際上是開發商向總包融資而支付的融資費用，應按照利息的稅目開具增值稅發票，適用6%的增值稅稅率，土增稅中不可作為房地產開發成本據實扣除，而應作為財務費用處理。

　　三、作者的觀點

　　很多稅務問題的源頭并不在稅法，長沙公司注銷，而在于思維邏輯，上例中一個最大的思維誤區就是人為把一個行為從中分拆出一部分當作另一個獨立的行為來判別性質。舉個例子就拿常見的房地產開發總包（暫不討論清包工及甲供）來說，總包提供的是建安服務，是一個龐雜組成部分糅合在一起的行為，如果你要把總包這個行為拆開來看里面有許多貌似獨立的行為：如鋼筋水泥算不算賣給開發商的（銷售貨物）？所以行為這個東西最怕人為的分拆，否則就會引起混亂——你可以從會務服務中分拆出不動產租賃；從貨物銷售中分拆出運輸服務（如送貨上門）；從廣告單印刷中分拆出設計服務……所以上例首先是要解決這個5%價款是不是一個獨立的行為，如何界定一個行為，在于個人的理解與判斷，作者也沒法下一個嚴謹而周密的定義，但只要按常理，多數情況下大家都沒有爭議。回到上例中，作者認為壓根就沒有形成一個獨立的融資行為，5%價款只是對建安服務支付方式的改變及對價的變更，但本身并非獨立的行為。可能有人會說這個不就相當于開發商先按原合同現金結算，總包收到錢立馬又借給開發商，開發商付利息么？“相當于”這個邏輯在稅務實務中還是少用為妙，不然麻煩大了去了，舉上文中的例子，鋼筋水泥是不是可以“相當于”總包先賣給開發商，開發商再拿來給總包蓋樓呢？回到合同法層面，法律界也不會認可在原來的建安合同之外成立了一個新的資金借貸法律關系，只會認為上述條款是對原合同的支付方式及對價條例的變更及補充而已。所以無論如何上述5%價款還是總包這個行為的一部分。其實如果你用增值稅價外費用的邏輯去理解這個問題也是水到渠成，上述5%價款是總包提供建安服務在合同價款之外收取的費用，其屬性應和合同價款一致，因此應按建安服務稅目開票，開票稅率9%，土增稅中也可列支為房地產開發成本，作為加計扣除的基數。

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