老業主介紹朋友購房，新老業主各免半年物管費。免收的物業費物業公司要確認收入嗎？增值稅、企業所得稅、個人所得稅涉稅處理各是什么樣的？

　　分兩種情形：

　　情形一：優惠的部分由房地產公司支付。假設全年物業費2000元，業主交1000元，長沙公司注冊，另1000元由房地產公司交，物業公司（假設為一般納稅人）共確認2000元收入。

　　借：應收賬款—業主  1000

　　                     —置業  1000

　　貸：主營業務收入—物管費  2000

　　1.增值稅：

　　根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第十條規定，銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產，第十一條規定，有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。因此，物業公司免物業費，優惠部分由房地產公司承擔的屬于銷售物業管理服務，物業公司應繳納增值稅2000/1.06×6%=113.21元。

　　2.企業所得稅：

　　根據《中華人民共和國企業所得稅法》第六條第二項規定，企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：（二）提供勞務收入，根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第十五條規定，企業所得稅法第六條第（二）項所稱提供勞務收入，是指企業從事建筑安裝、修理修配、交通運輸、倉儲租賃、金融保險、郵電通信、咨詢經紀、文化體育、科學研究、技術服務、教育培訓、餐飲住宿、中介代理、衛生保健、社區服務、旅游、娛樂、加工以及其他勞務服務活動取得的收入。因此，優惠部分由房地產公司承擔的屬于提供勞務收入，這筆業務物業公司應確認收入2000/1.06=1886.79元。

　　3.個人所得稅：

　　個人所得稅與增值稅企業所得稅不同，前兩個稅種都是對物業公司征稅，個人所得稅是對業主征稅。

　　(1)老業主：

　　老業主提供了介紹服務，介紹服務屬于勞務報酬所得，相當老業主是用中介服務報酬換取了物業公司半年的免費服務，優惠部分由房地產公司代付。根據《中華人民共和國個人所得稅法》第二條規定，下列各項個人所得，應當繳納個人所得稅：（二）勞務報酬所得；根據《關于發布<個人所得稅扣繳申報管理辦法（試行）>的公告》(國家稅務總局公告2018年第61號)第八條規定，扣繳義務人向居民個人支付勞務報酬所得時，應當按照以下方法按次或者按月預扣預繳稅款：

　　勞務報酬所得以收入減除費用后的余額為收入額；減除費用：預扣預繳稅款時，勞務報酬所得每次收入不超過四千元的，減除費用按八百元計算；每次收入四千元以上的，減除費用按收入的百分之二十計算。

　　應納稅所得額：勞務報酬所得以每次收入額為預扣預繳應納稅所得額，計算應預扣預繳稅額。勞務報酬所得適用個人所得稅預扣率表二。

　　居民個人辦理年度綜合所得匯算清繳時，應當依法計算勞務報酬所得的收入額，并入年度綜合所得計算應納稅款，稅款多退少補。

　　因此，對老業主優惠部分由房地產公司承擔的應按勞務報酬所得代扣代繳個人所得稅，預扣預繳時繳納個人所得稅（2000-800）×20%=240元。

　　（2）新業主

　　根據《財政部 國家稅務總局關于企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2011〕50號）第一條第二項規定，企業在銷售商品（產品）和提供服務過程中向個人贈送禮品，屬于下列情形之一的，不征收個人所得稅：（二）企業在向個人銷售商品（產品）和提供服務的同時給予贈品，如通信企業對個人購買手機贈話費、入網費，或者購話費贈手機等。

　　因此，對新業主在買房時，房地產公司向其贈送的物業費不征收個人所得稅。

　　情形二：優惠的部分由物業公司承擔。

　　假設全年物業費2000元，業主交1000元，另1000元物業公司贈送。

　　借：營業外支出

　　貸：應付職工薪酬等

　　應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）

　　增值稅：根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第十四條第一項規定，下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。因此物業公司無償提供給房地產公司用于贈送的物業管理服務應視同銷售。