房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之十七

原問題：“采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時間、金額確認收入。檢查發現，一些開發企業與包銷商簽定包銷合同，約定一定的包銷金額，包銷商負責銷售，開發商負責開票。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發商開具發票、其余房款直接以現金收取或開具收款憑據，隱瞞銷售收入。這一行為，不僅造成開發企業和包銷商雙方偷逃了稅款，也減少了購房者在辦理房產權屬證件時繳納的有關稅費。 ”

學習體會：
一、委托銷售的業務
隨著社會化分工的越來越專業，營銷策劃公司的地位也越來越高，開發公司與營銷策劃公司的合作也越來越多，當然了，涉稅環節也就越來越多了。

1、委托銷售的方式
⑴ 自銷
這種委托銷售的本質是自銷。由于開發公司的范圍越來越大，現在很多開發公司有自己的施工隊伍、設計公司、監理公司、銷售銷售公司、物業公司，甚至還有自己的混凝土公司、土石方公司等。
開發公司成立自己的銷售銷售公司，主要從多元化經營、賺取每一個環節的利潤、安置員工，以及利潤轉移、納稅籌劃等方面考慮。

⑵ 按比例收取代理費
通常收取銷售收入的一定百分比作為代理費，比例可能從0.8%至3%不等。這種方式對于銷售公司風險很低，而對于開發公司有一定的風險。

⑶ 超基價分成
通常由開發公司和銷售公司確定一定的銷售基價，銷售公司在此基礎上提升一定的價格對外銷售，超過基價部分采用定比例（比如雙方四六分成）或不定比例（比如超額累進的比例）進行分成。這種方式對于銷售公司有一定的風險，同時對于開發公司基價的確認有很高的要求。

⑷ 視同買斷
通常由開發公司和銷售公司確定銷售價格，再由銷售公司根據情況對外銷售，超出部分完全由銷售公司拿走，長沙工商稅務，不足部分也要由銷售公司補足。對于銷售公司的風險很大。

⑸ 包銷
其實包銷也是委托銷售中的一種，不過是最復雜的一種，也是矛盾和糾紛出現最多的一種。同時，包銷與前面所說的幾種方式都有重合的地方，所以單獨拿出來作說明。
包銷方式，應當是最早盛行于我國香港和臺灣地區的一種商品房銷售方式，隨后進入我國內地。（好像這種類金融衍生產品的東西，比如包銷、樓花、按揭，人家都要比我們早行一步）
在具體實務和司法解釋中，對于包銷沒有明確的規定，通常認為是開發單位與包銷人簽訂商品房包銷合同，約定在包銷期內，開發單位將已竣工或者尚未建成但符合預售條件的房屋，確定包銷基價交由包銷人以開發單位的名義與買受人簽訂商品房買賣合同；包銷期限屆滿，包銷人以約定的包銷價格買入未出售的剩余商品房的行為。

2、委托銷售的作用
　　⑴ 可以獲取增值收益
銷售公司的增值收益來自兩個方面：
a.對項目的服務，通過對項目的把握、定位、包裝、宣傳獲取收益；
b.利用自己的市場營銷力，通過對項目營銷、操控等獲取收益。
需要說明的是：全程策劃與營銷策劃的增值收益不同。

　　⑵ 合理利用社會資源
開發商的優勢在于深厚的社會關系、雄厚的資本、豐富的開發管理經驗和人力資源，但對于項目的整體設計、市場定位、物業管理以及施工、監理等，需要充分利用各專業公司的資源。
對于銷售公司來說，其市場調研、概念定位、平面規劃、戶勢比的確定、消費者心理與行為、樓盤銷售、廣告包裝等許多專業知識，都是開發單位最需要的。

　　⑶ 廣泛的客戶網絡
銷售公司在長期的樓盤銷售過程中建立了廣泛的客戶網絡和客戶檔案，擁有訓練有素的營銷人員，因此可以有效增加銷售的效率。

　　⑷ 理性銷控，市場風險低
銷售公司有足夠的專業人才和豐富的市場經驗，能夠站在市場的高度、從整體與全局上來把握銷售，實行“理性銷控”，較好地根據市場走向，進行策略與手段調整，能有效利用“時間差”提高收益，因而有可能將銷售的市場風險降到最低。
（這一點也是普通購房者最為詬病的哈）。

　　⑸ 專業性強、運行效率高
　　銷售公司對市場供求關系、競爭對手和置業者消費心理變化的了解具有專業性，與自銷相比，能很快找到市場需求切入點，摸索時間短，上手快，失誤概率低，同時又都進行過系統專業的銷售服務、營銷技巧、銷售心理的訓練，因此，銷售公司銷售運作是模式化體系，更系統、更專業，對市場需求的變化不僅敏感，而且應對迅速，成功的把握會更大。

3、委托銷售的現狀
⑴ 發展過程
從1998年完全取消福利分房開始，有人曾經預測未來的十年時房地產業的黃金十年。今年是2008年，正好是房市徹底低迷的開始。這是一點題外話。
在前幾年還是買方市場的時候，代理的傭金相對較高，按比例分成的可以達到3%甚至更高。2002年下半年以來，由于樓市日益火爆，表面上銷售公司所起的作用越來越小，開發商對代理商也越來越挑剔。為爭奪代理業務，銷售公司之間展開空前激烈的競爭。一些資金實力強的代理商抓緊時機推出“包銷”形式，承諾向開發商讓更多的利以爭取代理成功，同時承諾支付一筆數量可觀的“風險保證金”。這種行為也將銷售公司的綜合實力之爭演化為資金實力之爭。不得不說，當今社會是資本的社會。
不過，由于目前房地產市場的低迷，對于代理銷售還會顯示出什么新的招數，讓我們拭目以待吧。

⑵ 混亂局面
由于目前代理市場的混亂，各種代理銷售合同簽訂的也是五花八門，個個都宣稱自己是買斷，是包銷，但是合同的內容往往同包銷離題萬里，附加條件也是千差萬別，所以對于我們財務人員是最痛苦的。所以只能認真的學業務吧。

⑶ 特殊的買斷
同以上這些代理銷售來說，還有一種買斷形式，就是炒房客。這可不是一般的散兵游勇的炒房客，而是有組織有紀律的炒房客，可以稱之為炒房團。對于一些有升值空間的項目來說，這些炒房團在項目剛開工的時候就主動找了上來，提出一個相對低廉的買斷價位，但可以全額或大部分金額付款。對于開發單位來說，可以在第一時間回籠資金，開發下一步項目；對于炒房團來說，利用團購的優勢盡可能的加大了差價，賺取最大的利潤。

二、委托銷售的法律問題
1、包銷的法律特性
⑴ 代理性
包銷人只能以開發商的名義進行銷售，并予以辦理相關手續如簽訂合同蓋章、辦理所有權過戶等的配合，即包銷人不能以自己的名義對外銷售商品房。
《商品房銷售管理辦法》第26條規定：“受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。”。