房地產行業稅收專項檢查工作（稽便函[2008]42號）政策解讀之六

原問題：“6、無正當理由，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關聯企業及個人。”

學習體會：
一、關聯企業的規定
1、關聯企業的確定
關聯企業，是指有下列關系之一的公司、企業和其他經濟組織：
⑴ 在資金、經營、購銷等方面，存在直接或者間接的擁有或者控制關系；
⑵ 直接或者間接地同為第三者所擁有或者控制；
⑶ 在利益上具有相關聯的其他關系。（征管法實施細則）
注意：這里指限制了關聯企業，對于股東、管理人員等相關聯個人沒有作出明確的規定。
2、可以調整的情況
納稅人與其關聯企業之間的業務往來有下列情形之一的，稅務機關可以調整其應納稅額：
⑴ 購銷業務未按照獨立企業之間的業務往來作價；
⑵ 融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關聯關系的企業之間所能同意的數額，或者利率超過或者低于同類業務的正常利率；
⑶ 提供勞務，未按照獨立企業之間業務往來收取或者支付勞務費用；
⑷ 轉讓財產、提供財產使用權等業務往來，未按照獨立企業之間業務往來作價或者收取、支付費用；
⑸ 未按照獨立企業之間業務往來作價的其他情形。
3、調整的方式
稅務機關可以按照下列方法調整計稅收入額或者所得額：
⑴ 按照獨立企業之間進行的相同或者類似業務活動的價格；
⑵ 按照再銷售給無關聯關系的第三者的價格所應取得的收入和利潤水平；
⑶ 按照成本加合理的費用和利潤；
⑷ 按照其他合理的方法。
4、非關聯企業的規定
納稅人有下列情形之一的，稅務機關有權核定其應納稅額:
(六)納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。（稅收征管法）
注意：實際上，這一條的殺傷力要比關聯企業的要大，因為無論稅務部門能否證明關聯企業，用這一條就可以通殺。
舉個例子：在房屋銷售過程中，經常會碰到工商、稅務、銀行、房產等機關和部門的人員來買房子，要求給點優惠。正常標價單價6000元，給他們優惠后4500元（當然還是要比成本高），如果碰到個較真的稅務人員，非要按這一條卡，可真就沒有法子了。

二、營業稅的依據
納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：
　　（一）按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。
　　（二）按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定。
　　（三）按下列公式核定計稅價格：
　　計稅價格＝營業成本或工程成本×（１＋成本利潤率）÷（１－營業稅稅率）
（營業稅實施細則）

三、所得稅的依據
開發企業出現下列情形之一的，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規的規定進行處理，但不得事先規定開發企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。
6.納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
（國稅發〔2006〕31號）
而核定的方法如下：
稅務機關有權采用下列任何一種方法核定其應納稅額：
⑴ 參照當地同類行業或者類似行業中經營規模和收入水平相近的納稅人的稅負水平核定；
⑵ 按照營業收入或者成本加合理的費用和利潤的方法核定；
⑶ 按照耗用的原材料、燃料、動力等推算或者測算核定；
⑷ 按照其他合理方法核定。
采用前款所列一種方法不足以正確核定應納稅額時，可以同時采用兩種以上的方法核定。
納稅人對稅務機關采取本條規定的方法核定的應納稅額有異議的，應當提供相關證據，經稅務機關認定后，調整應納稅額。
（征管法實施細則）
注意：如果真的需要核定征收，運作得當的話，對于目前的某些房地產開發企業可能倒是一些好事情。

四、一些變通方式的商榷
1、明顯偏低價格
對于這個詞組，有兩個需要注意的地方：
⑴ 明顯：明顯的含義應當是，差距比較大，長沙公司注冊，從數字上來說，差距在15%以內的不能算是明顯吧（不過最好把握一個度，無論如何，比成本還低就屬于本質問題了）；
⑵ 偏低：這是一個比較詞，需要有一個標桿，和標桿比偏低。假設對于一個單體建筑來說，30層，每層26戶，每層每戶的定價都不一樣，最高價、最低價、平均價、單層平均價，究竟以哪一個價格為標桿，就不好說了。
2、正當理由
好吧，我承認，前面對于明顯偏低的解釋有點強詞奪理。不過，這個正當理由可就好找的多了。比如說：擋光、缺面積、旁邊是電梯井、樓上是設備層、這一戶型的保溫有問題、外墻空鼓裂縫，或者購房者第一個簽約起表率作用、購房者簽署聲明放棄一切追索權利等等，都可以成為價格偏低的正當理由。如果懂業務，總是能蒙一些人的。
實在不行，就說這套房屋的風水不好，沒人買，也能成為一個理由吧。
3、不具有可比性
前面說的各種稅收政策，都是建立在可以比較的基礎之上。如果我們跳出那個層面，想方設法讓房屋不可比，恐怕會更好一些吧。
比如說：面積不可比（按套出售房屋）、交房標準不可比（清水與精裝修）、裝修標準不可比等等。

五、廣義上的關聯部門和企業
說到了關聯企業，實際上與房地產開發企業有關聯的部門和企業特別多，大致有：
政府部門：土地、規劃、房地產交易、檔案、質量監督、房產
關聯企業：拆遷、設計、勘察、施工、水暖電等專業公司、裝修、建材、銷售、廣告、物業
當然還有我們財務人員關系密切的銀行和稅務部門。
只有我們了解有哪些關聯部門和企業，了解各種各樣的規范、規定和業務流程，才能真正的把業務作得更好。