房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅核算日趨規(guī)范
 

　　《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）（以下簡稱“新31號”）統(tǒng)一了內(nèi)、外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理辦法，規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅核算。這既為中介機(jī)構(gòu)拓展房地產(chǎn)涉稅咨詢、鑒證業(yè)務(wù)提供了機(jī)遇，也對中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力和服務(wù)水平提出了更高要求。

　　內(nèi)外統(tǒng)一，中介機(jī)構(gòu)需要“內(nèi)外兼修”

　　內(nèi)、外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資、產(chǎn)品開發(fā)、銷售等方面存在一定的差異，加之原來內(nèi)、外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用不同的企業(yè)所得稅管理方法，企業(yè)所得稅政策存在明顯差異，形成了一些中介機(jī)構(gòu)專門為內(nèi)資企業(yè)提供涉稅鑒證，而另一些中介機(jī)構(gòu)專門為外資企業(yè)提供涉稅鑒證的局面。現(xiàn)在所有在中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)適用統(tǒng)一的企業(yè)所得稅管理辦法，這就要求中介機(jī)構(gòu)必須“內(nèi)外兼修”，熟悉內(nèi)、外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)，掌握新的企業(yè)所得稅匯算清繳方式。

　　拿企業(yè)所得稅匯算清繳來說，新31號規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得的預(yù)售收入，按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利率預(yù)征所得稅。開發(fā)項(xiàng)目按“棟”確認(rèn)是否完工，對已完工的開發(fā)產(chǎn)品在完工當(dāng)年確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)并結(jié)算毛利差，對完工的開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額在完工年度進(jìn)行調(diào)整，并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳。但因預(yù)計(jì)毛利大于實(shí)際毛利而形成當(dāng)年虧損，對在以前年度或當(dāng)年多繳的稅款，則無法退稅，只能用以后年度應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)虧損，抵減以后年度應(yīng)繳稅款。

　　外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)為項(xiàng)目公司，對于以銷售為目的設(shè)立的項(xiàng)目公司，收入實(shí)現(xiàn)時間比較集中，長沙工商稅務(wù)，后期基本沒有盈利。匯算清繳政策的變化，可能造成項(xiàng)目公司前期按計(jì)稅毛利率多繳的稅款無法在以后年度抵補(bǔ)。因此，外商投資企業(yè)需要轉(zhuǎn)變和調(diào)整企業(yè)所得稅繳納觀念，做好項(xiàng)目稅務(wù)規(guī)劃和安排。

　　成本核算對象劃分原則具體化

　　新31號對于開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的劃分，規(guī)定了可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則等六項(xiàng)原則。對于不同業(yè)態(tài)開發(fā)項(xiàng)目并存的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，合理劃分成本對象十分必要，它是準(zhǔn)確反映不同結(jié)構(gòu)類型、不同用途開發(fā)產(chǎn)品獲利水平的基礎(chǔ)。

　　新31號還特別規(guī)定，“成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。”這就要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)對象的不同業(yè)態(tài)及開發(fā)、銷售規(guī)劃，提前進(jìn)行財務(wù)、稅務(wù)規(guī)劃，恰當(dāng)劃分成本對象，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

　　在確定成本核算對象時，中介機(jī)構(gòu)可以為企業(yè)提供稅務(wù)規(guī)劃，幫助企業(yè)合理確定成本核算對象。

　　開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容越來越細(xì)化

　　新31號對開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容，遵照行業(yè)會計(jì)核算的慣例，予以細(xì)化明確，特別是對開發(fā)間接費(fèi)的核算內(nèi)容作了比較清晰的闡述。新31號對土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等六項(xiàng)成本的核算內(nèi)容作了具體規(guī)定，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算得以規(guī)范。

　　期間費(fèi)用稅務(wù)處理的變化對外資企業(yè)影響較大。原政策規(guī)定，企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入開發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用之中，并在已售面積和未售面積之間進(jìn)行分?jǐn)偅_發(fā)產(chǎn)品分得的期間費(fèi)用在售出當(dāng)期稅前扣除。這樣使得本來按照會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益的期間費(fèi)用不能在當(dāng)期所得稅前扣除，擴(kuò)大了會計(jì)核算與稅務(wù)處理之間的差異，使企業(yè)當(dāng)期稅負(fù)提高，同時加大了企業(yè)財務(wù)人員的工作量。新31號規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

　　開發(fā)成本分配方法更具體、客觀

　　新31號以受益原則和配比原則作為成本分配的基本原則，規(guī)定了占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價法等四種分配方法，并對每種分配方法的分配方式作了具體描述。對土地成本、單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本、借款費(fèi)用等三項(xiàng)成本的分配方法作了原則規(guī)定。